مالیات ساخت و ساز 1404

بیشترین و مهم‌ترین سؤال مطرح‌شده در خصوص نحوه محاسبه مالیات ساخت و ساز 1404 ، میزان هزینه قابل قبول سازمان امور مالیاتی در پروژه‌های مشارکت در ساخت و ساز املاک است.

اگر شما اسناد و مدارک قابل اتکایی ندارید، با استفاده از ضریب مالیاتی اینتاکد (3120290) به میزان 3.75 درصد از مبلغ فروش ساختمان منهای ارزش زمین به‌عنوان مالیات ساخت و ساز شمار محاسبه می‌شود. درباره ارزش زمین باید در نظر داشته باشید که از مبلغ خرید زمین یا ارزش معاملاتی قابل محاسبه‌ی زمین هرکدام بیشتر باشد، به‌عنوان ارزش زمین از مبلغ فروش نسبت به تعداد واحد یا متراژ کسر می‌گردد.

توجه داشته باشید که مالیات ساخت و ساز 1404 در بافت‌های فرسوده معادل 2.25 درصد از مبلغ فروش منهای ارزش زمین است که مجدداً تأکید می‌کنم این نسبت به شرط وجود نداشتن اسناد و مدارک ساخت و ساز و هزینه‌های آن ملاک عمل خواهد بود.

نسبت‌های فوق برای ساختمان‌های درحال ساخت و ناتمام متناسب با میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله نیز اعمال می‌گردد.

شاید در ادامه این نوشتار با اعدادی همچون 10 درصد و 5 درصد نقل و انتقال مبتنی‌بر ارزش معاملاتی برخورد کنید؛ به‌طور کلی ارزش معاملاتی هیچ تناسبی با نرخ معامله شما ندارد و مبلغی بسیار اندک و به دور از تورم خواهد شد. اما نرخ 3.75% مبتنی‌بر ارزش معامله شما در بنگاه معاملات مسکن اخذ می‌شود و 10درصد علی‌الحساب ارزش معاملاتی نیز مبلغ اندکی از 3.75% را تشکیل می‌دهد.

برای تسلط بر تمام این موارد، باید ابتدا تغییرات بنیادی قانون بسازبفروشی یا ساخت و ساز را در سال 1394 بررسی کنید. این تغییرات در سال 1395 ضمانت اجرایی پیدا کرده است. مالیات بسازبفروشی از مالیات مقطوع به مالیات علی‌الحساب یا مالیات مبتنی‌بر سود و زیان تغییر کرد که با این رویکرد، سازمان امور مالیاتی در سود و زیان سازندگان محترم نیز شریک است. در عمل، دولت با تصویب این قانون، قصد تأمین بودجه زودتر از موعد خود را تحت عنوان مالیات علی‌الحساب تأمین داشته است. گفتنی است درصورتی‌که جواز شما مربوط به قبل از سال 1395 باشد، می‌توانید از مالیات مقطوع طبق قانون قدیم بهره‌مند شوید.

مالیات ساخت و ساز مسکن

نحوه محاسبه مالیات ساخت و ساز در قانون مالیات مستقیم تا قبل از سال 1395، به‌طور مقطوع 5 درصد برای واحدهای مسکونی و 7 درصد برای واحدهای تجاری بوده است. اما در قانون جدید که از ابتدای سال 1395 ضمانت اجرایی پیدا کرده است، در هنگام اولین نقل و انتقال در مراجعه به سازمان امور مالیاتی برای دریافت مفاصا حساب مالیاتی 5% برای نقل و انتقال و 10% به‌عنوان علی‌الحساب مالیات بر سود و زیان اشخاص حقیقی و حقوقی اخذ می‌شود (با اخذ 10% علی‌الحساب 2% تحت عنوان سرقفلی طبق قانون قدیم از فروشنده اخذ نمی‌گردد و سرقفلی واحدهای تجاری در زمان محاسبه سود و زیان عملکرد محاسبه می‌گردد). این در حالی است که اگر اشخاص حقیقی تا 3 سال بعد از دریافت گواهی پایان کار، واحد ساخته‌شده را بفروش نرسانند (یا ملک را راکد نگهدارند) صرفاً مشمول 5% مالیات بر املاک مسکونی و 2% علاوه بر آن (به شرط تجاری بودن) می‌شوند. اما اشخاص حقوقی تابعی از این شرایط نیستند و فارغ از زمان فروش، همواره مشمول 5% مالیات نقل و انتقال و 10% (بر مبنای ارزش معاملاتی) مالیات علی‌الحساب می‌باشند. شایان ذکر است، قانون‌گذار این تدبیر را لحاظ کرده است که سازنده (حقیقی یا حقوقی) در صورت ساخت و ساز در شهرهای کمتر از صد هزار نفر جمعیت، به واسطه ایجاد شغل و رونق در سایر مناطق، صرفاً مشمول مالیات مقطوع در زمان نقل و انتقال می‌شود.

گفتنی است، اشخاص حقیقی و حقوقی باید در کنار این قانون به قانون مالیات بر خانه‌های خالی نیز توجه داشته باشند که در صورت خالی بودن ملک مسکونی، مشمول جریمه‌های سنگین مالیاتی می‌شوند.

مالیات ساخت و ساز املاک

در ابتدا دانستن این نکته لازم است که مالیات ساخت و ساز برای اشخاص حقوقی، در زمان رسیدگی به اظهارنامه تسلیمی، طبق ماده 105 قانون مالیات مستقیم محاسبه می‌گردد که برای تعاونی‌ها با نرخ 18.75% و سایر اشخاص حقوقی با نرخ 25% (پس از کسر هزینه‌های قابل قبول) می‌باشد. مالیات اشخاص حقیقی که در بساز بفروشی اشتغال به کار دارند، طبق ماده 131 قانون مالیات مستقیم (پس از کسر هزینه‌های قابل قبول) به صورت پلکانی محاسبه می‌گردد. اما در کنار نرخ محاسبه مالیات، جدول سود و زیان، به‌عنوان گزارش بهای تمام‌شده سازندگان، مهم‌ترین موضوعی است که باید مد نظر قرار دهیم. طبق بخشنامه مالیات ساخت و ساز یا دستورالعمل شماره31470/ت 52966هـ، مورخ 1396/03/20 نحوه ارزش‌گذاری زمین خریداری شده توسط سازندگان یا سرمایه‌گذاران، به دو شکل زمین با ارزش خرید یا بهای تمام‌شده تاریخی و ارزش روز زمین مطرح شده است. طبق متن صریح دستورالعمل با مبنای ارزش معاملاتی زمین (بر مبنای ارزش‌گذاری سازمان امور مالیاتی توسط نهادهای ذی‌ربط) در زمان خرید یا ارزش معاملاتی زمین در زمان ساخت و ساز، هر کدام که بیشتر باشد، مبنای محاسبه بهای تمام‌شده ساختمان قرار می‌گیرد که این موضوع باعث بالارفتن بهای تمام‌شده ساخت و کاهش مالیات سازندگان می‌شود.

مالیات بساز بفروشی

باید آگاه باشیم که فروش ساختمان‌های نیمه‌کاره یا در حال ساخت، مشمول مالیات نقل و انتقال 5% (ماده 59) و با توجه به درصد پیشرفت کار که به سازمان امور مالیاتی اعلام می‌گردد، مشمول 10% مالیات علی‌الحساب (ماده 77) می‌شود که با توجه به جدول ارزش روز ملک، درصد پیشرفت کار محاسبه و مالیات ساختمان نیمه‌کاره مشخص می‌گردد و مبلغ فروش در هر مرحله به عنوان بهای تمام‌شده خریدار محاسبه و در بهای تمام‌شده و سود حاصله لحاظ می‌شود. شایان ذکر است که نقل و انتقال و پرداخت 10% علی‌الحساب مالیات املاک نیمه‌کاره نسبت به درصد پیشرفت کار محاسبه می‌شود و این موضوع مانع از محاسبه و پرداخت 10% مالیات در اولین نقل و انتقال بعد از اخذ گواهی پایان کار نمی‌شود.

قانون مالیات ساخت و ساز

حتماً خبرهای قانون مالیات بر خانه‌های خالی به گوش شما هم رسیده که قانون‌گذار با هدف جلوگیری از رشد قیمت در بازار مسکن، آن را به تصویب رسانده است. نحوه محاسبه مالیات بر خانه‌های خالی برای واحدهای نوساز این‌گونه است که طبق این قانون، از 18 ماه بعد از اخذ گواهی پایان‌کار ساختمان لحاظ می‌شود. اما نقطه ابهامی که قانون‌گذار به آن اشاره‌ای نکرده، این است که اگر گواهی پایان‌کار با تأخیر اخذ بشود، سازندگان علی‌رغم تأثیر بر بازار مسکن، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نوساز هم نمی‌شوند.

نحوه محاسبه مالیات ساختمان

از مهم‌ترین منابعی که باعث کاهش مالیات ساخت و ساز می‌شود، اخذ مجوز انبوه‌سازی از وزارت راه و شهرسازی (مجوز ساخت و ساز مسکن) است که در صورت داشتن این مجوز، تحت عنوان بنگاه تولیدی با سرمایه‌گذاری در پروژه و تخصیص هزینه سود پرداختی به شخص سرمایه‌گذار (معادل حداقل سود مورد انتظار عقود مشارکتی، مصوب شورای پول اعتبار) می‌توان بهای تمام‌شده پروژه را برای سرمایه‌گذار کاهش داد و این هزینه مورد قبول سازمان امور مالیاتی است. (فارغ از اینکه سرمایه‌گذار مالک طرح باشد یا نه) می‌توان بهای تمام‌شده پروژه را برای ارائه به سازمان امور مالیاتی بالا برد و در مقابل، باعث کاهش بهای تمام‌شده پروژه برای مالکان شد.

 مالیات ساخت و ساز اشخاص حقوقی

• اخذ و تحریر دفاتر پلمپ (برای اشخاص حقوقی و اشخاص حقیقی گروه اول یا انبوه سازان)؛
• ارائه صورت معاملات فصلی(برای اشخاص حقوقی و اشخاص حقیقی گروه اول یا انبوه سازان)؛
• ارائه لیست مالیات حقوق 12 ماهه؛
• ارائه اظهارنامه ارزش افزوده فصلی(برای اشخاص حقوقی و اشخاص حقیقی گروه اول یا انبوه سازان)؛
• ارائه اظهارنامه عملکرد در موعد قانونی؛
• ثبت و ضبط اسناد درآمدی و هزینه‌ای؛
• آگاهی از قانون مالیات بر تراکنش‌های بانکی؛
• اطلاع از قانون مالیات بر خانه‌های خالی (اصلاحیه 1400) و سازوکارهای مصونیت از آن؛
• اطلاع از هزینه‌های قابل قبول مالیاتی، نحوه پرداخت و بخشنامه‌های مربوطه؛
• اطلاع از قانون مالیات بر بساز بفروشی طبق ماده 77 قانون مالیات مستقیم. (که در این مقاله به تشریح آن پرداختیم.)

مشاوره مالیاتی بساز بفروشی

با توجه به گستره‌ی قانون در فعالیت بساز بفروشی که شامل تولید، سربار و بهای تمام‌شده می‌شود و مد نظر قرار دادن وضعیت تورم و زمان‌بر بودن اتمام پروژه در مقابل گزارشگری مالیاتی (مبتنی بر بهای تمام‌شده تاریخی)، مناسب است که سازندگان محترم با دریافت مشاوره مالیاتی ساخت و فروش از تمام زوایای قانونی مطلع باشند تا متحمل هزینه‌های اضافی از جمله جریمه نشوند و در مقابل، با بهره بردن از بستر‌های قانونی، با کاهش بهای تمام‌شده پروژه، از سود مطلوبی برخوردار شوند و جایگاه خود را در بازار ساخت و ساز تثبیت و حفظ نمایند.