نحوه محاسبه مالیات اجاره 1405

فرمول محاسبه مالیات اجاره : (کل اجاره (شامل اجاره بعلاوه تبدیل مبلغ رهنی) *75% )* نرخ های ماده 131 ق.م.م = مالیات

برای نحوه محاسبه مالیات اجاره 1405 فقط کافی است مراحل زیر را مطالعه کنید:

مرحله اول: محاسبه اجاره سالانه

۳۰ میلیون × ۱۲ماه =۳۶۰ میلیون تومان

مرحله دوم: کسر ۲۵ درصد (ماده 53)

طبق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها، استهلاک و تعهدات مالک کسر می‌شود.

۳۶۰ میلیون × ۷۵٪= ۲۷۰ میلیون تومان

این عدد به دست آمده، درآمد مشمول مالیات اجاره است.

مرحله سوم: اعمال نرخ ماده ۱۳۱ در سال ۱۴۰۵ برای اشخاص حقیقی

• تا ۴۰۰ میلیون تومان → ۱۵٪
• از ۴۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان → ۲۰٪
• مازاد بر ۸۰۰ میلیون تومان → ۲۵٪

چون درآمد مشمول مالیات ۲۷۰ میلیون تومان است، تمام آن در پله اول قرار می‌گیرد.

مالیات: ۲۷۰ میلیون × ۱۵٪= ۴۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان

مقالات مرتبط: حسابرسی مالیاتی

مالیات اجاره املاک چیست و چه کسی ملزم به پرداخت آن است؟

همانطور که قبلا نیز اشاره کردیم، مالیات بر درآمد اجاره یکی از انواع مالیات‌های مستقیم است که به درآمد حاصل از اجاره دادن ملک تعلق می‌گیرد. مبنای قانونی این مالیات، ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم است.

در اصل، مالک (موجر) مکلف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره است؛ زیرا درآمد اجاره متعلق به اوست. در صورتی که مستأجر شخص حقوقی (شرکت، مؤسسه، بانک، سازمان و…) باشد، در این حالت قانون تکلیف دیگری برای مستاجر مقرر کرده است که عبارت است از:

• محاسبه مالیات اجاره مطابق قانون
• کسر آن را از اجاره‌بهای پرداختی
• واریز به حساب سازمان امور مالیاتی

نکته: مؤدی مالیاتی همچنان مالک است؛ مستأجر فقط نقش کسرکننده و پرداخت‌کننده مالیات را دارد. مشاور مالیاتی در غرب تهران و در سایر نقاط شهر تهران این امکان را برای شما فراهم می‌کنند تا از مشاوره و راهنمایی آن‌ها در جهت پرداخت مالیات در زمینه‌های مختلف استفاده کنید.

جدول نرخ مالیات اجاره سال 1405 برای اشخاص حقیقی (نرخ مالیات ماده 131 سال 1405)

برای اینکه کاملاً با موضوع مالیات درآمد اجاره اشخاص حقیقی آشنا شوید، محاسبه را داخل جدول زیر انجام می‌دهیم.

پله مالیاتی	درآمد مشمول این پله	نرخ مالیات	مالیات این پله
پله اول	400,000,000 تومان	15%	60 میلیون تومان
پله دوم	400,000,000 تومان	20%	80 میلیون تومان
پله سوم	مازاد بر 800 میلیون	25%	متغیر بسته به میزان درآمد

نکته آموزشی مهم:

قابل توجه اینکه در مالیات اجاره، جدول نرخ‌های مالیاتی ماده 131 همیشه بر درآمد مشمول مالیات اعمال می‌شوند، نه بر کل اجاره دریافتی.

مقالات مرتبط: استعلام بدهی مالیاتی

درصد درآمد مشمول مالیات اجاره املاک

شاید وقتی در این خصوص صحبت از «کل مال‌الاجاره» می‌شود، بپرسید منظور از کل مال‌الاجاره چیست؟ در پاسخ باید بگوییم که کل مال‌الاجاره شامل هر منفعتی است که مالک در قبال واگذاری ملک دریافت می‌کند، از جمله:

• اجاره‌بهای نقدی
• اجاره غیرنقدی
• ترکیبی از هر دو

فلسفه کسر ۲۵ درصد

قانون‌گذار فرض کرده است که مالک برای حفظ و نگهداری، تعمیر، استهلاک و انجام تعهدات مربوط به ملک، هزینه‌هایی را متحمل می‌شود. به همین دلیل، بدون نیاز به ارائه اسناد و مدارک هزینه‌ها، به صورت مقطوع ۲۵ درصد از مال‌الاجاره را از شمول مالیات خارج کرده است.

این کسر به صورت زیر است:

• بی‌نیاز از ارائه فاکتور یا اسناد هزینه
• به یک شکل اعمال می‌شود برای همه مؤدیان مشمول ماده ۵۳
• مستقل از میزان واقعی هزینه‌های مالک

نتیجه حقوقی

از دیدگاه قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد مشمول مالیات اجاره برابر با کل مال‌الاجاره پس از کسر ۲۵ درصد قانونی است. لذا همین مبلغ، مبنای اعمال نرخ‌های مالیاتی موضوع ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم قرار می‌گیرد.

مقالات مرتبط: نقش مشاور مالیاتی در نرخ صفر مالیاتی و مشمولین آن

معافیت مالیات اجاره املاک 1405

معافیت مالیات بر درآمد اجاره در سال ۱۴۰۵ یک مبلغ ثابت نیست که مثلاً بگوییم: «۵۰۰ میلیون تومان معاف است». در مالیات اجاره، چند نوع معافیت وجود دارد که مهم‌ترین آن‌ها عبارت‌ است از:

1. 1. معافیت متراژی (تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم)

اگر مالک، واحد مسکونی خود را اجاره دهد، درآمد اجاره این واحدها تا سقف مندرج در جدول زیر از مالیات معاف است:

محل وقوع ملک	سقف زیربنای معاف از مالیات
تهران	تا 150 متر مربع
سایر شهرها	تا 200 متر مربع

یادآوری: این معافیت فقط برای املاک مسکونی است.

2. 2. معافیت موضوع ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم

اگر شخص حقیقی هیچ‌گونه درآمد دیگری نداشته باشد، تا سقف معافیت سالانه درآمد حقوق نیز از درآمد مشمول مالیات اجاره معاف خواهد بود. لذا فقط مازاد آن مشمول مالیات می‌شود .

3. 3. معافیت املاک در اختیار بستگان

اگر ملک بدون دریافت اجاره در اختیار پدر، مادر، همسر و فرزند یا اجداد باشد، اشخاص زیر باشد، مالیات بر درآمد اجاره مطالبه نمی‌شود.

یک نکته قابل توجه:

بسیاری تصور می‌کنند که در سال ۱۴۰۵ یک سقف ریالی معافیت برای مالیات اجاره تعیین شده است؛ در حالی که چنین نیست. در مالیات بر درآمد اجاره، معافیت اصلی بر مبنای متراژ ملک و شرایط مقرر در قانون است، نه یک مبلغ ثابت ریالی. البته در مورد اشخاصی که هیچ درآمد دیگری ندارند، معافیت موضوع ماده ۵۷ نیز قابل اعمال است.

مقالات مرتبط: معافیت مالیاتی

مقایسه مالیات بر اجاره سال 1404 و 1405

از نظر روش محاسبه مالیات اجاره، تفاوتی بین سال‌های ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ ایجاد نشده است. مبنای محاسبه همچنان ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم است. ما طی جدول زیر برای اجاره ماهانه 50 میلیون تومان بدون ودیعه، جدول مقایسه‌ای بین سال 1404 و 1405 ترتیب داده‌ایم:

عنوان مقایسه	سال 1404	سال 1405
اجاره سالانه	600 میلیون	600 میلیون
کسر 25%	150 میلیون	150 میلیون
درآمد مشمول مالیات	450 میلیون	450 میلیون
مالیات	70 میلیون	70 میلیون

بنابراین اگر میزان اجاره، نوع مالکیت و شرایط ملک ثابت باشد، فرمول محاسبه مالیات اجاره در ۱۴۰۵ همان ساختار سال ۱۴۰۴ را دارد. منتها تغییر مهمی که باید هنگام محاسبه مالیات اجاره ۱۴۰۵ بررسی شود، میزان معافیت‌ها (مثل معافیت‌های تبصره ۱۱ ماده ۵۳ و ماده ۵۷) و ارقام سالانه ماده ۱۳۱ است. چون این موارد ممکن است با قانون بودجه یا مقررات جدید تغییر کنند. برای مقایسه بهتر می‌توانید به مقاله نحوه محاسبه مالیات اجاره 1404 مراجعه کنید.

پرداخت مالیات اجاره ملک بر عهده کیست؟

برای پاسخ به این سؤال، باید بین رابطه حقوقی موجر و مستأجر در حقوق مدنی و تکلیف مالیاتی در حقوق عمومی و تجارت تفکیک قائل شویم:

1. 1. از نظر حقوق مدنی (رابطه قراردادی موجر و مستأجر)

در حقوق مدنی، اجاره یک عقد معاوضی است که به موجب آن، موجر مالک منافع ملک است و آن را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد. همچنین مستأجر در مقابل، اجرت (اجاره‌بها) پرداخت می‌کند.

مقالات مرتبط: چک الکترونیکی

ماده ۴۶۶ قانون مدنی:

«اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود.» اصولا در حقوق مدنی، اصل بر این است که هزینه‌ها و تعهدات مربوط به مالکیت ملک بر عهده مالک است. مگر اینکه قانون یا قرارداد، خلاف آن را تعیین کرده باشد. بنابراین چون مالیات اجاره ناشی از تحصیل درآمد توسط مالک است، از نظر ماهیت حقوقی، پرداخت آن بر عهده موجر (مالک) است. این یعنی مستأجر مالک درآمد اجاره نیست و این درآمد متعلق به موجر است. بنابراین تکلیف پرداخت مالیات این درآمد نیز متوجه موجر خواهد بود.

2. 2. از نظر قانون مالیات‌های مستقیم

قانون مالیات‌های مستقیم نیز همین منطق را پذیرفته است. طبق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم،

درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شوند، پس از کسر هزینه‌های مقرر، مشمول مالیات خواهد بود. در اینجا مؤدی مالیاتی، صاحب درآمد یعنی مالک ملک است.

3. 3. اگر مستأجر شرکت باشد چه اتفاقی می‌افتد؟

اینجا بحث حقوق تجارت مطرح می‌شود. فرض کنید که مالک، یک ملک تجاری را به یک شرکت اجاره داده است. از نظر حقوقی مالک، دریافت‌کننده درآمد و شرکت پرداخت‌کننده اجاره است. اما قانون مالیاتی برای شرکت یک تکلیف قانونی مستقل ایجاد کرده است. شرکت باید هنگام پرداخت اجاره:

• مالیات تعلق گرفته را محاسبه کند.
• از مبلغ اجاره کسر کند.
• به حساب سازمان امور مالیاتی واریز کند.

یادآوری: شرکت در این حالت، مؤدی اصلی درآمد اجاره نیست؛ بلکه نقش عامل وصول مالیات برای دولت را دارد.

مقالات مرتبط: گروه بندی مشاغل مالیاتی

تفاوت نگاه حقوق مدنی و حقوق تجارت

حقوق تجارت / مالیاتی	حقوق مدنی	موضوع
فعالیت اقتصادی و تکالیف قانونی	قرارداد اجاره	مبنای رابطه
موجر	موجر	صاحب درآمد
مالک	مالک	مسئول اصلی مالیات
کسرکننده و واریزکننده مالیات	پرداخت‌کننده اجاره	نقش شرکت مستأجر
قانون مالیاتی	عقد اجاره	منشأ تکلیف

نتیجه حقوقی از دید حقوق مدنی:

مالیات اجاره چون ناشی از درآمد مالک از مال خود است، تعهد شخصی موجر محسوب می‌شود.

از دید حقوق تجارت و مقررات مالیاتی:

اگر مستأجر شخص حقوقی باشد، قانون برای او تکلیف کسر و پرداخت مالیات ایجاد کرده است، اما این امر باعث انتقال مسئولیت مالیاتی از مالک به شرکت نمی‌شود. یعنی در نهایت، مالیات اجاره متعلق به مالک است، ولی در اجاره با اشخاص حقوقی، شرکت مستأجر ابزار وصول و پرداخت آن به سازمان امور مالیاتی می‌شود.

مقالات مرتبط: حقوق و دستمزد

جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره 1405

جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره از جنس جریمه تأخیر در پرداخت مالیات است و مبنای آن ماده ۱۹۰ قانون مالیات‌های مستقیم است. بر اساس آن در صورت پرداخت مالیات بعد از موعد مقرر، به ازای هر ماه تأخیر، ۲/۵ درصد (۲.۵٪) مالیات پرداخت‌نشده جریمه تعلق می‌گیرد.

فرمول جریمه:

جریمه تأخیر = مالیات پرداخت‌نشده × %2.5 × تعداد ماه‌های تأخیر

نکته مهم در مالیات اجاره:

در مالیات اجاره باید بین دو موضوع تفکیک قائل شد که طی جدول زیر آورده‌ایم:

موضوع	مبنای قانونی	توضیح
عدم ارسال اظهارنامه مالیات اجاره در موعد مقرر	ماده ۱۹۲ قانون مالیات‌های مستقیم	برای مؤدیانی که مکلف به اظهارنامه هستند، جریمه عدم تسلیم اظهارنامه مطرح می‌شود.
عدم پرداخت مالیات اجاره پس از سررسید	ماده ۱۹۰ قانون مالیات‌های مستقیم	جریمه ۲.۵٪ (دو و نیم درصد) به ازای هر ماه تأخیر تعلق می‌گیرد.

مبنای شروع محاسبه جریمه از منظر حقوقی

در ماده ۱۹۰، زمان شروع محاسبه جریمه برای مؤدیان مختلف متفاوت است. برای مؤدیانی که مکلف به ارائه اظهارنامه اشخاص حقیقی هستند، جریمه نسبت به مالیات ابرازی از تاریخ انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه محاسبه می‌شود. نسبت به مالیات مطالبه‌شده نیز از زمان مقرر قانونی مربوط به مطالبه محاسبه خواهد شد.

یک نکته کاربردی

جریمه ماده ۱۹۰ یک جریمه ماهانه و مستمر است. یعنی تا زمانی که مالیات پرداخت یا تعیین تکلیف نشود، به صورت ماهانه افزایش پیدا می‌کند. همچنین این جریمه در زمره جرائمی است که در شرایط مقرر، امکان بررسی برای بخشودگی طبق ماده ۱۹۱ قانون مالیات‌های مستقیم را ندارد.

اینتاکد اجاره املاک و کدهای مالیاتی مرتبط

برای فعالیت اجاره املاک باید یک نکته مهم را ابتدا روشن کنیم. این نکته که اصولا اینتاکد اجاره با اینتاکد مشاور املاک متفاوت است. مشاور املاک، نوعی فعالیت خدماتی (واسطه‌گری خرید و فروش و اجاره) است. اما مالک ملک اجاره‌دهنده، فعالیت مربوط به درآمد اجاره املاک است و مشمول مقررات فصل اول باب سوم قانون مالیات‌های مستقیم می‌شود.(مواد ۵۲ تا ۸۰) اساسا اینتاکدها توسط سازمان امور مالیاتی برای طبقه‌بندی فعالیت‌ها استفاده می‌شوند و باید بر اساس ماهیت واقعی فعالیت انتخاب شوند.

اینتاکدهای مرتبط با اجاره املاک (اشخاص حقیقی و حقوقی)

در سامانه ثبت‌نام مالیاتی، فعالیت‌های مرتبط با اجاره معمولاً در گروه خدمات / فعالیت‌های ملکی قرار می‌گیرند. کدهای رایج به شرح جدول زیر هستند:

عنوان فعالیت	اینتاکد
اجاره املاک مسکونی	6810110
اجاره املاک غیرمسکونی	6810120
اجاره سایر املاک	6810130

تذکر مهم: انتخاب اینتاکد به معنی محاسبه مالیات طبق ضریب سود نیست. مالیات اجاره همچنان طبق ماده 53 محاسبه می‌شود.

یک نکته کاربردی برای مشاوره مالیاتی:

اگر شخصی فقط مالک چند ملک اجاره‌ای است، معمولاً نباید برای او اینتاکد مشاور املاک (مثل 3070120) ثبت شود. چون ماهیت فعالیت او «واسطه‌گری» نیست، بلکه «تحصیل درآمد از اجاره ملک» است.

مهلت ارسال اظهارنامه مالیات اجاره

بر اساس ماده 80 قانون مالیات‌های مستقیم، برای عملکرد سال 1404، آخرین مهلت تسلیم اظهارنامه 31 شهریور 1405 است. لذا در صورت عدم تسلیم در مهلت مقرر:

• مشمول جرایم قانون می‌شوید.
• از برخی معافیت‌ها محروم خواهید شد.

دفاعیه مالیات اجاره؛ تجربه عملی پرونده‌ها

در یکی از پرونده‌های مالیات اجاره، مالک برگ تشخیص دریافت نموده، اما مامور مالیاتی درآمد را بیش از مبلغ قرارداد محاسبه کرده بود.

اشتباه مؤدی: صرف ارائه قرارداد برای رد برگ تشخیص کافی است.

راه‌کار صحیح: ارائه منظم تمام مستندات شامل قرارداد، رسیدهای بانکی، الحاقیه‌ها و مکاتبات و ارائه توضیح مستند برای اختلاف مبالغ.

نتیجه: بخشی از تعدیلات اصلاح و مالیات کاهش یافت.

مقالات مرتبط: اظهارنامه مالیاتی اشخاص حقیقی یا صاحبان مشاغل

جمع‌بندی نحوه محاسبه مالیات اجاره سال 1405

در حقیقت محاسبه مالیات اجاره 1405، فرایندی ساده اما نیازمند دقت بسیار است. ازاین‌رو با رعایت مراحل زیر به راحتی قادر هستید تا مالیات خود را محاسبه نمایید:

1. 1. تعیین کل مال‌الاجاره (نقدی+ معادل ودیعه)
2. 2. کسر 25% (ماده 53)
3. 3. اعمال نرخ‌های پلکانی ماده 131
4. 4. درنظر گرفتن معافیت‌های قانونی

با‌این‌حال اگر در محاسبه مالیات اجاره یا تنظیم اظهارنامه مالیاتی کارتخوان نیاز به کمک دارید، کارشناسان موسسه مالیاتی داتیس آماده ارائه مشاوره تخصصی به شما هستند. همواره این موضوع را به یاد داشته باشید که جهل به قانون، مانع از مجازات نیست. پس آگاهی مالیاتی را از ما هدیه بگیرید و در پرداخت مالیات اجاره 1405 حرفه‌ای عمل کنید.

***

برای نحوه محاسبه مالیات اجاره باید موارد زیر را در نظر داشته باشید:

• در صورتی که هیچ‌گونه درآمدی ندارید تا مبلغ دو میلیارد و هشتصد و هشتاد میلیون(2.880.000.000) ریال معاف از مالیات هستند، البته حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد تلقی نمی‌شود.
• تا مجموع متراژ مفید 150 متر در تهران و بعلاوه آن تا مجموع متراژ مفید 200 متر در سایر نقاط ایران معاف از مالیات هستید
• البته به شرط احراز قرارداد اجاره در سامانه املاک و اسکان که مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نباشید.
• در هر حال صرفا 75% درآمد شما مشمول مالیات می‌شود و 25% مابقی به صورت پیش فرض برای شما هزینه در نظر گرفته می‌شود.
• و چنانچه شاغل هستید و درآمد دیگری دارید صرفا معافیت ماده 101 به مبلغ 200 میلیون تومان برای سال 1404 به شما تعلق می‌گیرد.

البته شرایط دیگری نیز بر نحوه محاسبه مالیات بر اجاره املاک وجود دارد که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم.

مقالات مرتبط: بهترین مشاور مالیاتی غرب تهران

مالیات اجاره چیست و چه کسی ملزم به پرداخت آن می باشد؟

در اولین جمله یا ماده کتاب قانون مالیات‌های مستقیم تصریح شده است که کلیة مالکان اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به درآمد حاصل از املاک خود واقع در ایران مشمول مالیات می‌باشند. مواد 52 تا 80 قانون به تشریح ماده یک پرداخته است. بر اساس در ماده 52، درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق یا امتیازات خود نسبت به املاکی که در ایران واقع شده‌اند، پس از کسر هزینه‌ها و معافیت‌ های مقرر در قانون‌ مشمول مالیات بر درآمد است.

به‌عبارتی ساده‌تر، از نظر سازمان امور مالیاتی، اشخاصی که ملک خود را اجاره می‌دهند و از آن درآمد کسب می‌کنند مشمول مالیات می‌باشند. مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی با ضریب 25% نسبت به سود خالص (سود خالص درآمد حاصل از اجاره پس از کسر هزینه‌ های انجام‌ شده است).

درخصوص اشخاص حقیقی تا سقف 200 میلیون تومان نسبت به سود خالص با ضریب 15% و مابه‌ تفاوت 200 تا 400 میلیون تومان درآمد حاصله با ضریب 20% و مازاد بر 400 میلیون تومان با ضریب 25% مشمول مالیات می‌باشند.

مقالات مرتبط: مهلت اظهارنامه مالیاتی ۱۴۰۳ حقیقی

مهلت ارسال اظهارنامه مالیات بر اجاره

به موجب مصوبه مراجع قانونی اظهار نامه های مالیاتی اشخاص حقیقی و حقوقی که هر ساله ملزم به ارسال اظهارنامه مالیات بر اجاره املاک خود هستند این گروه از مؤدیان تا پایان شهریور ماه فرصت دارند نسبت به ارسال اظهارنامه مربوطه اقدام نمایند.

شماره بخشنامه 200/1404/41 به تاریخ تصویب 1404/04/22
بخشنامه مربوط جهت دانلود تقدیم حضور می‌گردد.

جدول مالیات درآمد اجاره اشخاص حقیقی

جدول مالیات بر اجاره املاک در ماده 131 قانون مالیات های مستقیم برای اشخاص حقیقی و ماده 105 همین قانون برای اشخاص حقوقی می‌باشد، در نظر داشته باشید که قبل از محاسبه مالیات درآمد اجاره اشخاص حقیقی 25% بابت هزینه استهلاک کسر کنید، در گام بعدی معافیت های متعلق به اشخاص حقیقی را کسر کنید و سپس طبق جدول زیر مالیات بر درآمد اجاره را محاسبه کنید.

اما از نظر قانون چه هزینه‌ هایی از درآمد اجاره کسر می‌شود؟ در این نوشتار از مجموعه مقالات آموزش مالیات به توضیح کامل این مسئله می‌ پردازیم.

درآمد مشمول مالیات اجاره املاک

درآمد مشمول مالیات اجاره املاک عبارت از اجاره دریافتی پس از کسر 25% بابت هزینه‌ها، استهلاک و تعهدات مالک است. اجاره دریافتی نیز می‌تواند نقدی یا غیرنقدی یا حتی در قالب مخارج انجام‌شده توسط مستاجر باشد؛ اما ممکن است برای مالکان محترم این ابهام یا سوال مطرح شود که چنانچه هزینه‌ای در سال موردنظر بابت تعمیرات پرداخت نکنند یا چنانچه بیشتر از مبلغ مذکور متحمل هزینه شوند، نحوه محاسبه مالیات به چه صورت خواهد بود؟

در پاسخ به این پرسش، قانون‌گذار به نحوی هزینه‌ های صورت‌گرفته توسط مالک را در نظر گرفته است. به این صورت که چنانچه در یک سال ملک موردنظر اجاری هزینه‌ای برای مالک به‌همراه نداشته باشد، هم‌پوشانی بین ادوار یا سال‌های مختلف وجود داشته باشد یا حتی از نظر ممیز مالیاتی هزینه استهلاک به‌عنوان یک هزینه پنهان که صورت‌حسابی نیز به‌همراه ندارد، قابل قبول است؛ اما چنانچه هزینه‌ای بیشتر از 25% اجاره دریافتی توسط مالک پرداخت شده باشد برای سازمان امور مالیاتی یا از نظر ممیز مالیاتی قابل قبول نخواهد بود.

جهت کسب اطلاعات تخصصی بیشتر در این زمینه از یک مشاور مالیاتی آنلاین می‌توانید با شماره‌های موسسه دادیس تماس بگیرید یا از طریق پیامرسان واتساپ اقدام به ارسال پیام نمایید.

مقالات مرتبط: بخشنامه بخشودگی جرایم مالیاتی

معافیت محاسبه مالیات اجاره املاک 1404

طبق ماده 57 قانون مالیات‌های مستقیم، در مورد اشخاص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارند، ابتدا 25% از درآمد اجاره بابت هزینه تعمیرات، استهلاک و تعهدات مالک کسر می‌شود و مابه‌تفاوت یا مبلغی که بعد از کسر 25% می‌ماند تا سقف 75میلیون تومان (هفتصد و پنجاه میلیون ریال) معاف از مالیات و مازاد بر آن تا سقف 200میلیون تومان 15%(به‌عنوان مالیات)، مازاد بر 200میلیون تومان تا 400میلیون تومان در 20% ضرب می‌شود و مبلغ مازاد بر 400میلیون تومان درآمد سالیانه مشمول 25% یا مازاد بر 400میلیون تومان درآمد در سال مشمول 25% می‌شود.

اشخاصی که از این معافیت استفاده می‌کنند لازم است اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه‌ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه شده است تکمیل و صرفاً به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک ارائه و اعلام کنند که هیچ‌گونه درآمد دیگری ندارند.

توجه داشته باشیم درصورتی‌که ثابت شود اظهارنامه ارائه‌شده خلاف واقع است، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه در نظر گرفته می‌شود.

گفتنی است حقوق بازنشستگی و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد محسوب نمی‌شوند و شامل معافیت مالیات حقوق خواهد شد.

ما معافیت دیگری هم درخصوص معافیت متراژ داریم؛ به این صورت که هر شخصی در تهران صاحب خانه است تا مجموع 150 متر مربع زیربنای مفید معاف از محاسبه و پرداخت مالیات است و در سایر نقاط ایران نیز تا 200 متر مربع زیربنای مفید نیز هم‌زمان با بهره‌مندی از 150 متر در تهران معافیت دارد. این زیربنای مفید می‌تواند شامل چند ملک باشد؛ به‌طور مثال 3 آپارتمان 50متری که مجموع آنها 150 متر مربع می‌شود.

البته بعد از تصویب مالیات بر خانه‌ های خالی یک تبصره به بند بالا اضافه شد که درصورت خالی نبودن ملک و ابراز آن در سامانه املاک و مسکن شما می‌توانید از مجموع 150 مترمربع در تهران و 200 مترمربع در سایر نقاط ایران بهره‌مند شوید.

مقالات مرتبط: همه چیز درباره اینتاکد مالیاتی

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1404

بعد از کسر معافیت‌ های مالیاتی که در پاراگراف بالا به توضیح آن پرداختیم، با یک مثال ساده و این پیش‌فرض که هیچ‌گونه معافیتی به شما تعلق نمی‌گیرد، نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک را در سال 1404 با توجه به آخرین تغییرات در نحوه محاسبه مالیات بر اجاره املاک تشریح می‌کنیم.

اگر به‌طور مثال شما ماهیانه 50 میلیون تومان اجاره دریافت می‌کنید، در مجموع طی یک سال 600 میلیون تومان اجاره دریافت کرده‌اید؛ در این صورت ابتدا 25% از مبلغ 600میلیون تومان بابت هزینه‌ها (به طور ثابت) کسر می‌شود که عدد حاصله 450 میلیون تومان است. حال درصورتی‌ که شخص حقیقی باشید تا 200 میلیون تومان اول مشمول 15% مالیات می‌شود که  30 میلیون تومان می‌شود و همچنان مالیات 250 میلیون تومان از اجاره دریافتی ما محاسبه نشده است و برای 200میلیون تومان بعدی 20% مالیات اخذ می‌شود که  40 میلیون تومان می‌شود.

با توجه به مثالی که پیش‌تر گفتیم، برای 50میلیون تومانی که هنوز مالیات آن محاسبه نشده است، 25% مالیات اخذ می‌شود که مبلغ 12.5میلیون تومان می‌شود. طبق این مثال یک شخص حقیقی با توجه به دریافت ماهیانه 50میلیون تومان اجاره مکلف به پرداخت (30+ 40+12.5) 82.500 (هشتاد و دو میلیون و پانصد هزار تومان) مالیات است که این مبلغ طی 12 عدد قبض پرداخت مالیات به مبلغ هر قبض 6.875.000 تومان صادر می‌شود.

به‌عبارتی طبق ماده 131 درآمد اشخاص حقیقی تا 200میلیون تومان مشمول 15% مالیات، مازاد بر 200میلیون تومان تا 400میلیون تومان مشمول 20% مالیات و مازاد بر 400میلیون تومان درآمد مشمول 25% مالیات می‌شود.

اما اگر همین مثال دربارۀ اشخاص حقوقی باشد، در این صورت ابتدا 25% از مبلغ 600میلیون تومان بابت هزینه‌ها (به‌طور ثابت) کسر می‌شود که عدد حاصله 450 میلیون تومان است. این عدد را در 25% ثابت (طبق ماده 105) ضرب می‌کنیم که مبلغ 112.500.000 تومان می‌شود و عدد حاصله طی 12 قبض مساوی به مبالغ 9.375.000 ریال صادر می‌شود که مؤجر یا شخص حقوقی در پایان ماه بعد مکلف به پرداخت آن است.

به‌ عبارتی تفاوت مالیات بر اجاره املاک برای اشخاص حقیقی نسبت به اشخاص حقوقی 30میلیون تومان کمتر است.

مقالات مرتبط: فرار مالیاتی در ایران

پرداخت مالیات اجاره ملک بر عهده کیست؟

درخصوص اشخاص حقیقی و اشخاص حقوقی گروه اول پرداخت مالیات اجاره ملک بر عهده مستاجر است؛ اما چرا؟ مالیات بر اجاره یک مالیات تکلیفی مشابه مالیات حقوق است که اگر پرداخت مالیات بر عهده حقوق‌بگیر باشد، از پرداخت آن امتناع یا با تأخیر پرداخت می‌کند

اما زمانی که پرداخت مالیات بر عهده پرداخت‌کننده وجه حقوق یا اجاره باشد مالیات در منبع کسر می‌شود و چنانچه کسی که طبق قانون مکلف شده است از تکلیف خود امتناع کند، مشمول 10% جریمه نسبت به مالیات پرداخت‌نشده و به ازای هر ماه تأخیر در پرداخت به سازمان امور مالیاتی مشمول ماهیانه 2.5% جریمه دیرکرد می‌شود.

خدمات مرتبط: لایحه مالیاتی

سامانه مالیات اجاره ملک

شما برای پرداخت مالیات اجاره املاک می‌توانید به آدرس اینترنتی my.tax.gov.ir مراجعه کنید. به این ترتیب که از منوی سمت راست صفحه به قسمت قبوض پرداختنی بروید و مالیات مربوطه را پرداخت کنید.

شما می‌توانید برای آشنایی هر چه بهتر با قوانین مربوط به عقد اجاره به قانون مدنی ایران مراجعه بفرمائید.

مقالات مرتبط: چه کسانی مشمول ارزش افزوده هستند

نحوه پرداخت مالیات اجاره ملک

شما به دو طریق می‌توانید مالیات بر اجاره ملک را پرداخت کنید: روش ساده‌تر این است که مالیات را شخصاً محاسبه و سپس به آدرس اینترنتی my.tax.gov.ir مراجعه کنید. از منوی سمت راست صفحه به قسمت قبوض پرداختنی بروید و به مبلغ محاسبه‌شده به تاریخ‌های سررسید قبض صادر و پرداخت کنید.

در این صورت در زمان رسیدگی چنانچه بین تاریخ و مبلغ محاسبه‌ شده توسط شما و ممیز مالیاتی مغایرتی وجود نداشته باشد، مالیات پرداختی شما قابل قبول خواهد بود. راه دوم نیز به این ترتیب است که در ابتدای قرارداد اجاره به سازمان امور مالیاتی محل ملک مراجعه می‌کنید و درخواست محاسبه و صدور 12 فقره قبض به تاریخ سررسید ماه مربوطه ‌کنید و تا یک ماه بعد از تاریخ پرداخت اجاره فرصت دارید مالیات مربوطه را پرداخت کنید.

مقالات مرتبط: قانون مالیات بر سوداگری و سفته بازی

جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره 1404

با توجه به اینکه تکلیف پرداخت مالیات بر عهده مستاجر یا موجر باشد، عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر مشمول 10% مبلغ مالیات پرداخت‌نشده به‌عنوان جریمه اولیه و در صورت تأخیر در پرداخت ماهیانه 2.5% نسبت به مبلغ بدهی به سازمان امور مالیاتی مشمول جریمه شخصی است که مکلف به پرداخت مالیات بر اجاره می‌باشد.

اما با توجه به شرایط بحرانی در اقتصاد سال 1404 روند پرداخت مالیات از این قرار است که چنانچه شما اصل مالیات را پرداخت کنید جرائم شما مورد بخشودگی واقع می‌‌شود.

مقالات مرتبط: اظهارنامه تبصره ماده 100

اینتاکد فعالیت های اجاره

در خصوص نسبت سود فعالی یا ضریب اینتاکد فعالیت های اجاره در نوشتاری تحت عنوان اینتاکد مالیاتی به تفضیل توضیح داده‌ایم، اینجا به صورت خلاصه این توضیح را ارائه می‌کنیم،

در نظر داشته باشید که در صورت عدم ارائه اسناد و مدارک قابل اتکا، مالیات شما بر اساس ضریب اینتاکد شما محاسبه می‌شود، به این ترتیب که مجموع درآمد یا مبلغ ورودی به حسابهای بانکی شما در ضریب اینتاکد ضرب می‌شود، عدد حاصله تحت عنوان درآمد مشمول مالیات شما در نظر گرفته می‌شود و درآمد مشمول مالیات شما بعد از کسر معافیتهای مقرر طبق قانون بر حسب شخصیت حقیقی طبق ماده 105 قانون مالیاتهای مستقیم و برای اشخاص حقیقی طبق ماده 131 همین قانون محاسبه و اخذ می‌گردد.

در نتیجه در انتخاب اینتاکد خود در زمان تشکیل پرونده بسیار دقت کنید.

کد فعالیت	شرح فعالیت	نوع فعالیت	نسبت سود فعالیت
3010200	درآمد حاصل از انواع خسارت دیرکرد و تخلفات، جرائم، ضبط انواع سپرده و ضمانت نامه مربوط به قراردادهای سرمایه گذاری نظیر مضاربه، اجاره داری مالی، لیزینگ و از این قبیل (به استثناء بانکها، مؤسسات مالی و اعتباری و صندوقهای اعطای وام)	خدمات	50%
3030200	اجاره تلفن	خدمات	60%
3040100	اجاره دهنده انواع وسایل نقلیه زمینی، آبی و هوایی (در صورتی که پرداخت حقوق راننده، کارکنان، تعمیر و نگهداری و غیره به عهده اجاره دهنده باشد)	خدمات	19%
3040110	اجاره دهنده انواع وسایل نقلیه زمینی، آبی و هوایی (در صورتی که پرداخت حقوق راننده، کارکنان، تعمیر و نگهداری و غیره به عهده اجاره دهنده نباشد)	خدمات	24%
3040120	اجاره دهنده انواع وسایل نقلیه زمینی، آبی و هوایی – کارمزدی	خدمات	60%
3040130	اجاره دهنده انواع ماشین آلات صنعتی، کشاورزی، راهسازی و ساختمانی، دکل حفاری نفت، جرثقیل و غیره (در صورتی که پرداخت حقوق راننده، کارکنان، تعمیر و نگهداری و غیره به عهده اجاره دهنده باشد)	خدمات	25%
3040140	اجاره دهنده انواع ماشین آلات صنعتی، کشاورزی، راهسازی و ساختمانی، دکل حفاری نفت، جرثقیل و غیره (در صورتی که پرداخت حقوق راننده، کارکنان، تعمیر و نگهداری و غیره به عهده اجاره دهنده نباشد)	خدمات	30%
3040150	اجاره دهنده انواع ماشین آلات صنعتی، کشاورزی، راهسازی و ساختمانی، دکل حفاری نفت، جرثقیل و غیره – کارمزدی	خدمات	60%
3040290	اجاره آشیانه و پارکینگ هواپیما	خدمات	30%
3070120	مشاورین و دلالان املاک (اعم از اجاره، معاملات قطعی یا شرطی)	خدمات	33%
3110360	واگذاری حق بهره برداری از معادن از قبیل دریافت اجاره ماهیانه یا پورسانت از مواد استخراجی و یا از طریق دیگر	خدمات	80%
3220440	اجاره لوازم و تجهیزات پزشکی	خدمات	30%
3220480	نصب و اجاره داربست فلزی	خدمات	25%
3220520	کرایه و اجاره دهنده انواع کاست، سی دی و… فیلم و سریال	خدمات	35%
3220540	اجاره دهنده و کرایه دهنده سایر انواع کالا که در این مجموعه قید نگردیده است	خدمات	25%
3220640	نصب و اجاره داربست فلزی در بخش صنعت	خدمات	25%