تفیسر جدید ترین بخشنامه در خصوص مالیات مشاورین املاک
در یک جمله ممیزان محترم مالیاتی مکلف هستند با توجه به نوع فعالیت بنگاههای معاملات مسکن مبایعه نامه‌ها، قراردادها و قولنامه‌ها را به انضمام گزارش مکتوب صاحب حساب تجاری را دریافت کنند و پس از کسر اصل مبلغ معامله که به حساب تجاری واریز شده است، صرفا نسبت به مبلغ کمسیون،کارمزد یا مبلغ حق‌العمل‌کاری دریافت شده مالیات عملکرد و مالیات بر ارزش افزوده را محاسبه کنند.
اما این بخشنامه قابل اتکا که در حکم یک لایحه دفاعیه مالیاتی برای بنگاههای معاملات مسکن می‌باشد نکات قابل توجه بیشتری نیز دارد که در ادامه به آن می‌پردازیم.
نکته قابل توجه این است که این بخشنامه اشخاصی که به صورت انفرادی اقدام به خرید و فروش مسکن می‌کنند تسری ندارد.
بخشنامه نحوه محاسبه مالیات بنگاههای معاملات مسکن به شماره 500/200/1403
در تاریخ: 08/10/1403 بخشنامه ای به شماره 500/200/1403 با عنایت به مشکلات مطرح شده در رسیدگی به پرونده مالیات بر درآمد و مالیات بر ارزش افزوده مشاوران املاک ضمن تاکید بر رعایت مفاد بخشنامه های شماره ۲۰۰/۸۳۸۲۶ د مورخ ۱۴۰۲/۱۲/۲ و شماره ۲۰۰/۹۹/۱۶ مورخ ۱۳۹۹/۱/۳۱) به ویژه بندهای ۱۸ و ۲۰) ضروری است ادارات کل امور مالیاتی در حسابرسی مالیاتی اشخاص مزبور ترتیبات ذیل را مدنظر قرار دهند
- در اجرای ماده ۲۹ آیین نامه اجرایی ماده ۲۱۹ قانون مالیاتهای مستقیم لازم است با ابلاغ برگ دعوت ارائه دفاتر اسناد و مدارک ، کلیه مدارک و مستندات مربوط به فعالیت مودی اعم از قراردادها و مبایعه نامه های تنظیمی صورت حسابهای بانکی و … حسب مورد اخذ و در صورت مجلس ارائه دفاتر اسناد و مدارک تنظیمی درج شود. در مواردی که مودی مستند به صورت مجلس تنظیمی اسناد و مدارک درآمدی و هزینه ای خود را در خصوص هر یک از درآمدهای ابرازی ارائه نموده باشد مسئول حسابرسی موظف است در راستای ماده ۴۴ آیین نامه اجرایی موضوع ماده ۲۱۹ قانون مالیاتهای مستقیم و سایر مقررات مربوط نسبت به حسابرسی و تعیین درآمد مشمول مالیات بر اساس اسناد و مدارک تسلیمی اقدام نماید.
- نظر به اینکه از مهم ترین مستندات قابل رسیدگی در خصوص صاحبان مشاغل مزبور صورت حسابهای بانکی قراردادها و مبایعه نامه های خرید و فروش ملک یا صورت حسابهای ارائه خدمات کمیسیون) می باشد، لذا ماموران مالیاتی موظف اند در رسیدگیهای خود ضمن توجه ویژه به نوع و شیوه کسب و کار این قسم از مودیان با استفاده از شواهد کافی و قابل اطمینان از جمله توضیحات کتبی مودی اخذ تاییدیه از طرف حساب و ردیابی و طبقه بندی تراکنشها متکی به مدارک اخذ شده تجزیه و تحلیل اطلاعات دریافتی و استفاده از سایر روشهای حسابرسی به منظور تفکیک ماهیت و انواع تراکنش های بانکی واصله به شرح بند (۹) بخشنامه شماره ۲۰۰/۹۹/۱۶ مورخ ۱۳۹۹/۱/۳۱ اقدام نمایند.
- بدیهی است در بررسی تراکنشهای واریزی از طریق دستگاه کارت خوان بانکی (pos) یا درگاه پرداخت الکترونیکی می بایست شیوه فعالیت و عرف متداول حوزه کسب و کار مشاغل فوق مانند دریافت و پرداخت هایی که صرفا برای دریافت وجه نقد (وجوه امانی متعاملین و بدون ماهیت درآمدی انجام شده، مدنظر باشد.
- پس از تفکیک مبالغ واریزی با ماهیت درآمدی از غیر درآمدی و کسر واریزی های غیر درآمدی از سرجمع گردش تراکنش های بانکی مودی که از طریق دستگاههای کارت خوان بانکی و یا سایر طرق به حسابهای بانکی تجاری واریز گردیده و اخذ قراردادها مبایعه نامه ها و مستندات فروش املاک یا کارمزد دریافتی می بایست وجوه واریزی از حیث ماهیت بهای فروش ملک کارمزد (کمیسیون) و وجوه امانی و اشخاص واریز کننده با قراردادها و مستندات مربوط به خرید و فروش ملک و ارائه خدمات کمیسیون تطبیق داده شود. پس از بررسی وجوه واریزی به تفکیک بهای فروش ملک متعلق به مودی کارمزد (کمیسیون) و وجوه امانی مشتریان در گزارش ها و کاربرگهای حسابرسی مالیاتی تفکیک و پس از کسر وجوه امانی مشتریان درآمد ماخذ مشمول مالیات و مالیات متعلقه بر اساس ماهیت هر یک از فعالیتهای درآمدی وفق قانون و مقررات موضوعه تعیین شود.
- در صورت عدم ارائه دفاتر اسناد و مدارک با ارائه مدارک ناقص حسب مورد، مسئول حسابرسی می بایست با توجه به اسناد و مدارک تسلیمی یا بدست آمده با در نظر داشت میزان متعارف حق العمل فروش یا کمیسیون معاملات املاک یا تنظیم قرارداد رهن / اجاره با بررسی و ردیابی وجوه واریزی به حساب و برداشت از حساب و مستندات ، قراردادها و مبایعه نامه های ارائه شده مبتنی بر قضاوت حرفه ای و واقعیت امر کسب و کار نسبت به تفکیک وجوه واریزی وفق مفاد بند (۳) این دستور العمل اقدام و با رعایت ماده (۴۴) آیین نامه اجرایی ماده ۲۱۹ قانون مالیاتهای مستقیم با اعمال نسبت سود فعالیت متناسب با هر یک از منابع درآمدی اشخاص مزبور نسبت به تعیین درآمد مشمول مالیات اقدام نماید.
- در مواردی که مودی مستند به اسناد مثبته بخشی از درآمد خود را در هر یک از منابع درآمدی کتمان نموده باشد ماموران مالیاتی می بایست با توجه به مفاد آیین نامه مورد اشاره نسبت به تعیین درآمد مشمول مالیات درآمد / فعالیت کتمان شده اقدام نمایند.
- در خصوص شمول مالیات بر ارزش افزوده و بنگاههای املاک با توجه به آنکه این دسته از مشاغل در فراخوان مرحله چهارم ) بند ۶ فراخوان ( مشمول ثبت نام و اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده شده اند. لذا مادامی که این دسته از مودیان در قبال دریافت حق العمل کارمزد) اقدام به انجام امور واسطه گری و دلالی ملک نمایند، صرفا نسبت به کارمزد دریافتی بابت خدمات ارائه شده مشمول مالیات بر ارزش افزوده خواهند بود.
- سید محمدهادی سبحانیان
رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور
بخشنامه 200/99/16 در خصوص نحوه بررسی و رسيدگی به اطلاعات پولی و مالی واصله از جمله تراکنش های بانکی
- طبق بند 18- در راستاي سياست هاي اصولي سازمان مبني بر تعامل با موديان مالياتي و رعايت اصل اعتماد به منظور ارتقاي فرهنگ خود اظهاري مالياتي و با توجه به اينکه اطلاعات حساب هاي بانکي في نفسه مويد در آمد اشخاص نمي باشد، کليه ادارات امور مالياتي در فرآيند حسابرسي مالياتي تراکنش هاي بانکي مشکوک براي جمع آوري اسناد و مدارک و ارائه توضيحات لازم توسط موديان مالياتي، مهلت کافي و مورد نياز را در نظر بگيرند. بديهي است در اجراي مفاد اين بند يکي از مهمترين اسناد و مدارک براي تعيين درآمد مشمول ماليات، اظهارات مکتوب موديان در خصوص تراکنش هاي بانکي ميباشد. بنابراين در مواردي که مودي در اظهار مکتوب خود ماهيت هر يک از تراکنش هاي بانکي سال 1397 و قبل از آن را اعلام نمايد، در صورتي که اسناد و مدارک مثبته اي دال بر خلاف اظهارات مودي بدست نيايد، ملاک و مبناي رسيدگي ادارات امور مالياتي قرار مي گيرد. چنانچه متعاقبا اسناد و مدارک مثبته اي دال بر فعاليت هاي اقتصادي مودي که بر خلاف اظهارات وي مي باشد ، بدست آيد و اين اسناد و مدارک ملاک مطالبه ماليات و جرائم متعلقه با رعايت مقررات قرار گيرد، با عنايت به مفاد ماده 191 قانون ماليات هاي مستقيم جرائم مالياتي آن قابل بخشودگي نيست.
- طبق بند 20 بخشنامه 200/99/16 در مواردي که شخص حقيقي يا حقوقي صاحب حساب مدعي است وجوه واريزي به حساب وي مربوط به شخص يا اشخاص ديگري بوده که وي به عنوان حق العمل کار يا کارگزار يا نمايندهبراي آنها فعاليت مي نموده است با امعان نظر به مقررات ماده 357 قانون تجارت و در صورت معرفي صاحبان اصلي کالا و احراز اين امر توسط ماموران رسيدگي کننده، محاسبه درآمد مشمول ماليات براي صاحب حساب (حق العمل کار ، کارگزار يا نماينده) صرفا” بر مبناي مبلغ حق العمل دريافتي انجام گيرد. در اين راستا اطلاعات مربوط به تراکنش هاي مذکور حسب دستور مديرکل امور مالياتي جهت رسيدگي به درآمد مشمول ماليات صاحب کالا ( آمر) در اختيار ماموران مالياتي ذيربط يا در صورت عدم ارتباط با اداره کل دريافت کننده تراکنش ها، به اداره کل ذبربط ارسال و مراتب به دفتر مبارزه با فرار مالياتي و پولشويي اعلام گردد. بايد توجه داشت در بسياري از کسب و کارها از جمله مشاوران املاک، نمايشگاه هاي اتومبيل و فعاليت هاي دلالي و حق العمل کاري امکان دارد بسياري از واريزي هاي بانکي مربوط به طرفين معامله و فعاليت هاي کسب و کار مودي باشد که اين مورد بايد در حسابرسي مورد توجه قرار گيرد.