نحوه محاسبه مالیات اجاره

مالیات اجاره چیست و چه کسی ملزم به پرداخت آن می باشد؟

در اولین جمله یا ماده کتاب قانون مالیات‌های مستقیم تصریح شده است که کلیة مالکان اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به درآمد حاصل از املاک خود واقع در ایران مشمول مالیات می‌باشند. مواد 52 تا 80 قانون به تشریح ماده یک پرداخته است. بر اساس در ماده 52، درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق یا امتیازات خود نسبت به املاکی که در ایران واقع شده‌اند، پس از کسر هزینه‌ها و معافیت‌ های مقرر در قانون‌ مشمول مالیات بر درآمد است.

به‌عبارتی ساده‌تر، از نظر سازمان امور مالیاتی، اشخاصی که ملک خود را اجاره می‌دهند و از آن درآمد کسب می‌کنند مشمول مالیات می‌باشند. مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی با ضریب 25% نسبت به سود خالص (سود خالص درآمد حاصل از اجاره پس از کسر هزینه‌ های انجام‌ شده است).

درخصوص اشخاص حقیقی تا سقف 200 میلیون تومان نسبت به سود خالص با ضریب 15% و مابه‌ تفاوت 200 تا 400 میلیون تومان درآمد حاصله با ضریب 20% و مازاد بر 400 میلیون تومان با ضریب 25% مشمول مالیات می‌باشند.

جدول مالیات درآمد اجاره اشخاص حقیقی

اما از نظر قانون چه هزینه‌ هایی از درآمد اجاره کسر می‌شود؟ در این نوشتار از مجموعه مقالات آموزش مالیات به توضیح کامل این مسئله می‌ پردازیم.

درآمد مشمول مالیات اجاره املاک

درآمد مشمول مالیات اجاره املاک عبارت از اجاره دریافتی پس از کسر 25% بابت هزینه‌ها، استهلاک و تعهدات مالک است. اجاره دریافتی نیز می‌تواند نقدی یا غیرنقدی یا حتی در قالب مخارج انجام‌شده توسط مستاجر باشد؛ اما ممکن است برای مالکان محترم این ابهام یا سوال مطرح شود که چنانچه هزینه‌ای در سال موردنظر بابت تعمیرات پرداخت نکنند یا چنانچه بیشتر از مبلغ مذکور متحمل هزینه شوند، نحوه محاسبه مالیات به چه صورت خواهد بود؟

در پاسخ به این پرسش، قانون‌گذار به نحوی هزینه‌ های صورت‌گرفته توسط مالک را در نظر گرفته است. به این صورت که چنانچه در یک سال ملک موردنظر اجاری هزینه‌ای برای مالک به‌همراه نداشته باشد، هم‌پوشانی بین ادوار یا سال‌های مختلف وجود داشته باشد یا حتی از نظر ممیز مالیاتی هزینه استهلاک به‌عنوان یک هزینه پنهان که صورت‌حسابی نیز به‌همراه ندارد، قابل قبول است؛ اما چنانچه هزینه‌ای بیشتر از 25% اجاره دریافتی توسط مالک پرداخت شده باشد برای سازمان امور مالیاتی یا از نظر ممیز مالیاتی قابل قبول نخواهد بود.

معافیت محاسبه مالیات اجاره املاک 1403

طبق ماده 57 قانون مالیات‌های مستقیم، در مورد اشخاص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارند، ابتدا 25% از درآمد اجاره بابت هزینه تعمیرات، استهلاک و تعهدات مالک کسر می‌شود و مابه‌تفاوت یا مبلغی که بعد از کسر 25% می‌ماند تا سقف 75میلیون تومان (هفتصد و پنجاه میلیون ریال) معاف از مالیات و مازاد بر آن تا سقف 200میلیون تومان 15%(به‌عنوان مالیات)، مازاد بر 200میلیون تومان تا 400میلیون تومان در 20% ضرب می‌شود و مبلغ مازاد بر 400میلیون تومان درآمد سالیانه مشمول 25% یا مازاد بر 400میلیون تومان درآمد در سال مشمول 25% می‌شود.

اشخاصی که از این معافیت استفاده می‌کنند لازم است اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه‌ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه شده است تکمیل و صرفاً به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک ارائه و اعلام کنند که هیچ‌گونه درآمد دیگری ندارند.

توجه داشته باشیم درصورتی‌که ثابت شود اظهارنامه ارائه‌شده خلاف واقع است، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه در نظر گرفته می‌شود.

گفتنی است حقوق بازنشستگی و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد محسوب نمی‌شوند و شامل معافیت مالیات حقوق خواهد شد.

ما معافیت دیگری هم درخصوص معافیت متراژ داریم؛ به این صورت که هر شخصی در تهران صاحب خانه است تا مجموع 150 متر مربع زیربنای مفید معاف از محاسبه و پرداخت مالیات است و در سایر نقاط ایران نیز تا 200 متر مربع زیربنای مفید نیز هم‌زمان با بهره‌مندی از 150 متر در تهران معافیت دارد. این زیربنای مفید می‌تواند شامل چند ملک باشد؛ به‌طور مثال 3 آپارتمان 50متری که مجموع آنها 150 متر مربع می‌شود.

البته بعد از تصویب مالیات بر خانه‌ های خالی یک تبصره به بند بالا اضافه شد که درصورت خالی نبودن ملک و ابراز آن در سامانه املاک و مسکن شما می‌توانید از مجموع 150 مترمربع در تهران و 200 مترمربع در سایر نقاط ایران بهره‌مند شوید.

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1403

بعد از کسر معافیت‌ های مالیاتی که در پاراگراف بالا به توضیح آن پرداختیم، با یک مثال ساده و این پیش‌فرض که هیچ‌گونه معافیتی به شما تعلق نمی‌گیرد، نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک را در سال 1403 با توجه به آخرین تغییرات در نحوه محاسبه مالیات بر اجاره املاک تشریح می‌کنیم.

اگر به‌طور مثال شما ماهیانه 50 میلیون تومان اجاره دریافت می‌کنید، در مجموع طی یک سال 600 میلیون تومان اجاره دریافت کرده‌اید؛ در این صورت ابتدا 25% از مبلغ 600میلیون تومان بابت هزینه‌ها (به طور ثابت) کسر می‌شود که عدد حاصله 450 میلیون تومان است. حال درصورتی‌ که شخص حقیقی باشید تا 200 میلیون تومان اول مشمول 15% مالیات می‌شود که  30 میلیون تومان می‌شود و همچنان مالیات 250 میلیون تومان از اجاره دریافتی ما محاسبه نشده است و برای 200میلیون تومان بعدی 20% مالیات اخذ می‌شود که  40 میلیون تومان می‌شود.

با توجه به مثالی که پیش‌تر گفتیم، برای 50میلیون تومانی که هنوز مالیات آن محاسبه نشده است، 25% مالیات اخذ می‌شود که مبلغ 12.5میلیون تومان می‌شود. طبق این مثال یک شخص حقیقی با توجه به دریافت ماهیانه 50میلیون تومان اجاره مکلف به پرداخت (30+ 40+12.5) 82.500 (هشتاد و دو میلیون و پانصد هزار تومان) مالیات است که این مبلغ طی 12 عدد قبض پرداخت مالیات به مبلغ هر قبض 6.875.000 تومان صادر می‌شود.

به‌عبارتی طبق ماده 131 درآمد اشخاص حقیقی تا 200میلیون تومان مشمول 15% مالیات، مازاد بر 200میلیون تومان تا 400میلیون تومان مشمول 20% مالیات و مازاد بر 400میلیون تومان درآمد مشمول 25% مالیات می‌شود.

اما اگر همین مثال دربارۀ اشخاص حقوقی باشد، در این صورت ابتدا 25% از مبلغ 600میلیون تومان بابت هزینه‌ها (به‌طور ثابت) کسر می‌شود که عدد حاصله 450 میلیون تومان است. این عدد را در 25% ثابت (طبق ماده 105) ضرب می‌کنیم که مبلغ 112.500.000 تومان می‌شود و عدد حاصله طی 12 قبض مساوی به مبالغ 9.375.000 ریال صادر می‌شود که مؤجر یا شخص حقوقی در پایان ماه بعد مکلف به پرداخت آن است.

به‌ عبارتی تفاوت مالیات بر اجاره املاک برای اشخاص حقیقی نسبت به اشخاص حقوقی 30میلیون تومان کمتر است.

پرداخت مالیات اجاره ملک بر عهده کیست؟

درخصوص اشخاص حقیقی و اشخاص حقوقی گروه اول پرداخت مالیات اجاره ملک بر عهده مستاجر است؛ اما چرا؟ مالیات بر اجاره یک مالیات تکلیفی مشابه مالیات حقوق است که اگر پرداخت مالیات بر عهده حقوق‌بگیر باشد، از پرداخت آن امتناع یا با تأخیر پرداخت می‌کند

اما زمانی که پرداخت مالیات بر عهده پرداخت‌کننده وجه حقوق یا اجاره باشد مالیات در منبع کسر می‌شود و چنانچه کسی که طبق قانون مکلف شده است از تکلیف خود امتناع کند، مشمول 10% جریمه نسبت به مالیات پرداخت‌نشده و به ازای هر ماه تأخیر در پرداخت به سازمان امور مالیاتی مشمول ماهیانه 2.5% جریمه دیرکرد می‌شود.

سامانه مالیات اجاره ملک

شما برای پرداخت مالیات اجاره املاک می‌توانید به آدرس اینترنتی my.tax.gov.ir مراجعه کنید. به این ترتیب که از منوی سمت راست صفحه به قسمت قبوض پرداختنی بروید و مالیات مربوطه را پرداخت کنید.

نحوه پرداخت مالیات اجاره ملک

شما به دو طریق می‌توانید مالیات بر اجاره ملک را پرداخت کنید: روش ساده‌تر این است که مالیات را شخصاً محاسبه و سپس به آدرس اینترنتی my.tax.gov.ir مراجعه کنید. از منوی سمت راست صفحه به قسمت قبوض پرداختنی بروید و به مبلغ محاسبه‌شده به تاریخ‌های سررسید قبض صادر و پرداخت کنید.

در این صورت در زمان رسیدگی چنانچه بین تاریخ و مبلغ محاسبه‌ شده توسط شما و ممیز مالیاتی مغایرتی وجود نداشته باشد، مالیات پرداختی شما قابل قبول خواهد بود. راه دوم نیز به این ترتیب است که در ابتدای قرارداد اجاره به سازمان امور مالیاتی محل ملک مراجعه می‌کنید و درخواست محاسبه و صدور 12 فقره قبض به تاریخ سررسید ماه مربوطه ‌کنید و تا یک ماه بعد از تاریخ پرداخت اجاره فرصت دارید مالیات مربوطه را پرداخت کنید.

جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره 1403

با توجه به اینکه تکلیف پرداخت مالیات بر عهده مستاجر یا موجر باشد، عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر مشمول 10% مبلغ مالیات پرداخت‌نشده به‌عنوان جریمه اولیه و در صورت تأخیر در پرداخت ماهیانه 2.5% نسبت به مبلغ بدهی به سازمان امور مالیاتی مشمول جریمه شخصی است که مکلف به پرداخت مالیات بر اجاره می‌باشد.

اما با توجه به شرایط بحرانی در اقتصاد سال 1403 روند پرداخت مالیات از این قرار است که چنانچه شما اصل مالیات را پرداخت کنید جرائم شما مورد بخشودگی واقع می‌‌شود.