محاسبه مالیات بر خانه‌ های خالی

به طور خلاصه مالیات بر خانه‌های خالی برای کنترل بازار مسکن و جلوگیری از عدم عرضه که موجب به وجود آمدن حباب قیمتی در بازار مسکن به تصویب رسیده است، اصلی ترین نهاد‌هایی که با آن درگیر هستند وزارت راه و شهرسازی، شهرداری‌ها و سازمان امور مالیاتی است که نهادهای راه و شهرسازی و شهرداری به‌عنوان گزارشگر و کنترلی و سازمان امور مالیاتی به‌عنوان مجری این قانون یا به‌عبارتی ضمانت اجرایی این قانون می‌باشند،

یا به نقل از قانون نهادهای دولتی: قانون مالیات بر خانه‌های خالی از جمله قوانینی به شمار می‌رود که در جوامع پیشرفته و توسعه‌یافته منجر به عدالت اجتماعی می‌شود و در راستای کنترل قیمت‌های بازار مسکن و جلوگیری از نظام سرمایه‌داری اعمال اراده می‌نماید.

این قانون از دی ماه 1399 در مجلس شورای اسلامی تأيید شده و در سال 1400 ضمانت اجرایی پیدا کرده است که در این نوشتار نحوه محاسبه مالیات بر خانه های خالی را گام به گام برای شما تشریح کرده ایم.

دانلود PDF دستورالعمل مالیات بر خانه های خالی به شماره 200/1400/517

دانلود PDF متن کامل قانون مالیات بر خانه های خالی 

مالیات خانه های خالی 1404

در شهرهای بالای 100 هزار نفر جمعیت، چنانچه يك ملک مسکونی روي‌هم در یک سال شمسی، بیش از 120 روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، به عنوان خانه یا واحد خالی در نظر گرفته می‌شود و در این صورت واحد موردنظر مشمول مالیات خواهد بود. اين قبيل املاك در سال اول، به ازای هر ماه خالی بودن در صورتی که بیش از يكصدوبيست روز خالی باشند مشمول مالیات می‌شوند، نحوه محاسبه مالیات خانه‌های خالی که بیشتر از 120 روز در سال خالی هستند شش برابر مالیات بر درآمدی که به طور معمول از مالک یا موجر اخذ می‌شود و این مالیات فارغ از معافیت متراژ و محل ملک محاسبه می‌گردد. به این معنی که معافیت متراژ به مالکینی یا املاکی تعلق می‌گیرد که خالی از سکنه نباشند، اما اگر در سال دوم یا سال بعد نیز بیش از 120 روز خالی باشد، به این معنی است که دو سالِ پیوسته خالی بوده است و در آن صورت مالیات آن ملک مدنظر برابر دوازده برابر مالیات بر درآمد اجاره معمول می‌باشد، اما از سال سوم به بعد طبق همین قاعده، معادل هجده برابر مالیات متعلقه، به‌عنوان نوعی جریمه یا ضریب مالیاتی برای تعادل در بازار مسکن، از مالک اخذ می‌گردد.

در صورت تمایل می توانید جهت دریافت مشاوره فوری و راهنمایی و همچنین بهره مندی از خدمات مالیاتی، درخواست خود را در بخش مشاوره مالیاتی ثبت نمایید تا به صورت مکتوب با ارائه مستندات لازم سوال شما را پاسخ بدهیم.

نحوه محاسبه مالیات خانه دوم

در صورتی که شما کمتر از 5 واحد مسکونی خالی از مستاجر داشته باشید و بیشتر از 120 روز یا 4 ماه واحد مسکونی شما خالی از مستاجر می‌باشد، به ازای هر ماه مشمول 6 برابر مالیات متعلقه مشمول اصل بعلاوه جریمه مالیات بر خانه‌های خالی می‌شوید، اما در صورتی که در سال دوم نیز بیشتر از 120 روز یا 4 ماه واحد مسکونی شما همچنان خالی از مستاجر باشد، در این صورت مشمول 12 برابر مالیات متعله باید مالیات بپردازد و چنانچه در سال سوم نیز همچنان واحد خالی از مستاجر باشد ایشان مکلف است 18 برابر مالیات متعلق را بپردازد.

اما در صورتی‌که شخص به جز واحدی که در آن سکونت دارد، بیشتر از پنج ملک مسکونی یا 6 واحد و بیشتر در اختیار داشته باشد، به شرط خالی بودنِ هر یک از این املاک بیش از 120 روز مقرر، به ازای هر سال، دو برابر نرخ‌های بالا از ایشان مالیات اخذ می‌گردد. به‌عبارتی، در سال اول 12 برابر مالیات بر اجاره به تناسب مدتی که خالی است، در سال دوم 24 برابر و در سال سوم 36 برابر مالیات بر اجاره، مالیات محاسبه و اخذ می‌گردد.

نحوه اعتراض به مالیات بر خانه های خالی

شما می‌توانید به برگ تشخیصی که در کارتابل مالیاتی شما به آدرس my.tax.gov.ir مراجعه کنید، بعد از درج نام کاربری، رمز عبور و کد ارسالی 6 رقمی موقت، از سمت راست صفحه بر روی گزینه املاک و خودرو کلیک نمائید، سپس با مراجعه به واحدهای مسکونی خالی از سکنه مراجعه و مراحل درج اعتراض را دنبال کنید، در همین رابطه اطلاع داشته باشید، پرونده مالیات بر خانه‌های خالی به واسطه‌ی صدرو برگ تشخیص سیستمی در صورت اعتراض هیئت ماده 216 به اعتراض شما رسیدگی می‌نماید،

طی نامه شماره 3288/257/د در مورخ 01/05/1401 که توسط جناب آقای اکبر زارعی، مدیر کل امور مالیاتی مودیان متوسط صادر شد، خطاب به مدیران کل امور مالیاتی شهر و استان تهران در خصوص رسیدگی و وصول مالیات خانه های خالی از سکنه عنایت داشتند، با توجه به صورت جلسه ستاد درآمدهای مالیاتی و نامه شماره 25974/230/د به تاریخ 30/04/1401 معاون محترم درآمد های مالیاتی، این اداره کل صرفا متولی وصول درآمدهای مالیاتی واحدهای مسکونی گران قیمت و خوردوهای لوکس می‌باشد و مسئولیت وصول و پاسخگویی به مودیان محترم مالیاتی واحدهای مسکونی خالی از سکنه براساس گشت پست و منطقه جغرافیایی با ادارات کل امور مالیاتی مربوطه می‌باشد، لذا، در راستای تکریم ارباب رجوع، خواهشمند است دستور فرمائید ضمن اطلاع رسانی مناسب، از ارجاع مودیان اخیر الاشاره به این اداره کل جدا خودداری نمائید.

جریمه عدم پرداخت مالیات خانه خالی

تمام مالکین موظف‌اند تغییر در محل اقامت یا فروش واحد در تملک خود را ظرف مدت یک ماه در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت کنند و در غیر این صورت، به ازای هر ماه تأخیر در ثبت اطلاعات و تغییرات، مشمول شش برابر مالیات بر اجاره آن ملک، به‌عنوان جریمه تأخیر در ثبت می‌شوند. در صورت مراجعه به ارگان‌های دولتی براي دریافت خدمات، از جمله ارسال مدارک شناسایی، پلاک خودرو، گذرنامه، اخطاریه‌ها، ابلاغ‌های قضایی و سایر موارد با شماره ملی به نشانی ثبت‌شده در سامانه املاک و اسکان کشور ارسال می‌گردد. در این سامانه، خدمات عمومی از جمله آب، برق، گاز و تلفن با تطابق اطلاعات درخواست‌کننده با محل اسکان تعلق می‌گیرد. به‌علاوه، این موارد در صورت عدم خوداظهاری در سامانه اسکان و املاک وزارت نیرو مکلف است تعرفه برق شمارشگر را به بالاترین پلکان قیمتی محاسبه و اخذ نماید. در همین خصوص، برای اشخاصی که به عنوان گزارش‌های مردمی، هر گونه تخلفی را در این سامانه گزارش نمایند، این تشویق در نظر گرفته شده است که از همان محل 5% مالیات اخذشده، به این افراد که تحت قالب سوت‌زن‌های مالیاتی نام برده می‌شوند، تعلق می‌گیرد.

خانه های خالی معاف از مالیات

اگر مالکی ملک یا املاک خود را با ثبت آنها بر اساس میانگین قیمت‌های روز منطقه براي اجاره یا فروش، در سامانه معاملات املاک که توسط وزارت راه و شهرسازی طراحی شده، عرضه نماید، درصورتی‌که ظرف مدت حداکثر سه‌ماهه تعیین‌شده در قانون، به اجاره یا فروش نرود، در این صورت قانون‌گذار تمهیداتی اندیشیده که ملک مالک مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نشود. به نوعی این مکانیزم مبنایی برای سنجش صداقت اظهارات مالکین محترم است که از این طریق مستأجرین یا خریداران محترم از طریق مراجعه به این سامانه درخواست خرید یا اجاره خود را ثبت می‌کنند و مالکین محترم هم تا دو بار امکان رد درخواست مذکور را دارند و در این شرایط، املاک فارغ از زمان خالی بودن، در زمره مالیات بر خانه‌های خالی قرار نمی‌گیرند و مشمول جریمه نمی‌شوند و اگر بيشتر از 2 بار در سامانه رد درخواست كنند شرايط معافيت احراز قصد فروش يا اجاره از طريق سامانه ملغي مي‌گردد.

مهلت و روش پرداخت مالیات خانه خالی

اشخاص اعم از (مالک، مستأجر و متصرف) موظف‌اند تا پایان تیر ماه سال بعد، اظهارنامه مالیات بر خانه‌های خود را با درج اطلاعات در در سامانه به سازمان امور مالیاتی ارائه نمایند و تا یک ماه بعد از ارائه یا تسلیم اظهارنامه مذکور، یعنی پایان مرداد ماه، مکلف‌اند مالیات خود را پرداخت نمایند. در صورت عدم پرداخت، تا زمان پرداخت و تسویه، مشمول ماهیانه 2.5% جریمه تأخیر در پرداخت مالیات می‌شوند و در همین راستا دفاتر اسناد رسمی فقط با اخذ گواهی پرداخت و تسویه‌های مالیاتی امکان نقل و انتقال املاک را دارند، در همين راستا شايان ذكر است كه از نظر مفسران قانون و عوامل اجرايي در قانون ماليات مستقيم با توجه به جريمه ها و ضمانت اجرايي اين قانون پيشنهاد ميشود كه املاك خود را در اين سامانه ثبت نمائيم.

مالیات بر خانه های خالی واحدهای نوساز

در خصوص واحدهای مسکونی نوساز، انبوه‌سازان محترم پس از هجده ماه از زمان صدور یا اخذ گواهی پایان‌کار ساختمان، مشمول این ماده می‌شوند و این در حالی است که در صورت عدم تعجیل برای دریافت گواهی پایان‌کار، سازندگان می‌توانند بر افزایش قیمت ملک در بازار مسکن مؤثر باشند که این موضوع نقطه تاریکی بر این قانون به شمار می‌رود. از طرفی، بعد از دریافت پایان‌كار ساختمان‌ها، وزارت راه و شهرسازی به عنوان نهاد ارائه مجوز انبوه‌سازی موظف است این موارد را بررسی و یک ماه مانده به اتمام مهلت هجده‌ماهه بعد از اخذ پایان‌کار ، شهرداري با همکاری وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات، اخطار لازم را به مالک یا به کدپستی ارائه‌شده توسط مالک ابلاغ نماید.

خانه های خالی معاف از مالیات

با توجه به اینکه برخی از اشخاص به صورت انفرادی زندگی می‌کنند، از این رو خانوارهای یک‌نفره و بیشتر از یک نفر، می‌توانند در شهر محل سکونت خود ملکی را به‌عنوان ملک اصلی و یک ملک را در شهر دیگری به‌عنوان ملک فرعی اعلام نمایند و این در حالی است که داشتن دو ملک در یک شهر برای قانون‌گذار مورد قبول نيست، مگر اینکه محرز شود بعضی از افراد خانوار به صورت مجزا از یکدیگر زندگی می‌کنند. البته دانش‌آموزان، بیماران مبتلا به بیماری‌های خاص، شاغلان، طلاب و دانشجویان، در صورت اقامت در شهری غیر از اقامتگاه اصلی و فرعی، اقامتگاه سوم آنها نیز به واسطه مدارک که نشان‌دهنده هر یک از موارد فوق است، بلامانع و مورد قبول می‌باشد و واحدهای مربوط به صاحبان صنف گردشگری و زیارتی به شرط داشتن مجوز از مراجع ذيصلاح و ثبت آن در سامانه املاک و اسکان، از مالیات بر خانه‌های خالی معاف‌اند.

خواننده گرامی؛

در صورت تمایل می توانید محتوای جامع و کامل مربوط به نحوه ارسال اظهارنامامه اشخاص حقیقی یا مشاغل را مطالعه نمایید.

نحوه محاسبه مالیات، در صورتی‌که سند ملک انتقال داده شود

در صورتی که مالکیت ملک صرفاً با انتقال سند رسمی باشد، مهلت 120 روزه که ملک مزبور را مشمول مالیات بر خانه‌های خالی می‌کند، به مالک جدید انتقال پیدا خواهد کرد.