نحوه محاسبه مالیات اجاره 1404

برای نحوه محاسبه مالیات اجاره باید موارد زیر را در نظر داشته باشید

• در صورتی که هیچ‌گونه درآمدی ندارید تا مبلغ دو میلیارد و هشتصد و هشتاد میلیون(2.880.000.000) ریال معاف از مالیات هستند، البته حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد تلقی نمی‌شود.
• تا مجموع متراژ مفید 150 متر در تهران و بعلاوه آن تا مجموع متراژ مفید 200 متر در سایر نقاط ایران معاف از مالیات هستید
• البته به شرط احراز قرارداد اجاره در سامانه املاک و اسکان که مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نباشید.
• در هر حال صرفا 75% درآمد شما مشمول مالیات می‌شود و 25% مابقی به صورت پیش فرض برای شما هزینه در نظر گرفته می‌شود.
• و چنانچه شاغل هستید و درآمد دیگری دارید صرفا معافیت ماده 101 به مبلغ 200 میلیون تومان برای سال 1404 به شما تعلق می‌گیرد.

البته شرایط دیگری نیز بر نحوه محاسبه مالیات بر اجاره املاک وجود دارد که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم.

مالیات اجاره چیست و چه کسی ملزم به پرداخت آن می باشد؟

در اولین جمله یا ماده کتاب قانون مالیات‌های مستقیم تصریح شده است که کلیة مالکان اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به درآمد حاصل از املاک خود واقع در ایران مشمول مالیات می‌باشند. مواد 52 تا 80 قانون به تشریح ماده یک پرداخته است. بر اساس در ماده 52، درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق یا امتیازات خود نسبت به املاکی که در ایران واقع شده‌اند، پس از کسر هزینه‌ها و معافیت‌ های مقرر در قانون‌ مشمول مالیات بر درآمد است.

به‌عبارتی ساده‌تر، از نظر سازمان امور مالیاتی، اشخاصی که ملک خود را اجاره می‌دهند و از آن درآمد کسب می‌کنند مشمول مالیات می‌باشند. مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی با ضریب 25% نسبت به سود خالص (سود خالص درآمد حاصل از اجاره پس از کسر هزینه‌ های انجام‌ شده است).

درخصوص اشخاص حقیقی تا سقف 200 میلیون تومان نسبت به سود خالص با ضریب 15% و مابه‌ تفاوت 200 تا 400 میلیون تومان درآمد حاصله با ضریب 20% و مازاد بر 400 میلیون تومان با ضریب 25% مشمول مالیات می‌باشند.

مقالات مرتبط: مهلت اظهارنامه مالیاتی ۱۴۰۳ حقیقی

مهلت ارسال اظهارنامه مالیات بر اجاره

به موجب مصوبه مراجع قانونی اظهار نامه های مالیاتی اشخاص حقیقی و حقوقی که هر ساله ملزم به ارسال اظهارنامه مالیات بر اجاره املاک خود هستند این گروه از مؤدیان تا پایان شهریور ماه فرصت دارند نسبت به ارسال اظهارنامه مربوطه اقدام نمایند.

شماره بخشنامه 200/1404/41 به تاریخ تصویب 1404/04/22
بخشنامه مربوط جهت دانلود تقدیم حضور می‌گردد.

جدول مالیات درآمد اجاره اشخاص حقیقی

جدول مالیات بر اجاره املاک در ماده 131 قانون مالیات های مستقیم برای اشخاص حقیقی و ماده 105 همین قانون برای اشخاص حقوقی می‌باشد، در نظر داشته باشید که قبل از محاسبه مالیات درآمد اجاره اشخاص حقیقی 25% بابت هزینه استهلاک کسر کنید، در گام بعدی معافیت های متعلق به اشخاص حقیقی را کسر کنید و سپس طبق جدول زیر مالیات بر درآمد اجاره را محاسبه کنید.

ماده 131

• نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای می‌باشد به شرح زیر است:
• تا میزان دو میلیارد (2.000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (%15)
• نسبت به مازاد دو میلیارد (2.000,000,000) ریال تا میزان چهار میلیارد (4,000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد (20%)
• نسبت به مازاد چهار میلیارد (4,000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج درصد (25%)

سازمان امور مالیاتی کل کشورtax.gov.ir

اما از نظر قانون چه هزینه‌ هایی از درآمد اجاره کسر می‌شود؟ در این نوشتار از مجموعه مقالات آموزش مالیات به توضیح کامل این مسئله می‌ پردازیم.

درآمد مشمول مالیات اجاره املاک

درآمد مشمول مالیات اجاره املاک عبارت از اجاره دریافتی پس از کسر 25% بابت هزینه‌ها، استهلاک و تعهدات مالک است. اجاره دریافتی نیز می‌تواند نقدی یا غیرنقدی یا حتی در قالب مخارج انجام‌شده توسط مستاجر باشد؛ اما ممکن است برای مالکان محترم این ابهام یا سوال مطرح شود که چنانچه هزینه‌ای در سال موردنظر بابت تعمیرات پرداخت نکنند یا چنانچه بیشتر از مبلغ مذکور متحمل هزینه شوند، نحوه محاسبه مالیات به چه صورت خواهد بود؟

در پاسخ به این پرسش، قانون‌گذار به نحوی هزینه‌ های صورت‌گرفته توسط مالک را در نظر گرفته است. به این صورت که چنانچه در یک سال ملک موردنظر اجاری هزینه‌ای برای مالک به‌همراه نداشته باشد، هم‌پوشانی بین ادوار یا سال‌های مختلف وجود داشته باشد یا حتی از نظر ممیز مالیاتی هزینه استهلاک به‌عنوان یک هزینه پنهان که صورت‌حسابی نیز به‌همراه ندارد، قابل قبول است؛ اما چنانچه هزینه‌ای بیشتر از 25% اجاره دریافتی توسط مالک پرداخت شده باشد برای سازمان امور مالیاتی یا از نظر ممیز مالیاتی قابل قبول نخواهد بود.

مقالات مرتبط: بخشنامه بخشودگی جرایم مالیاتی

معافیت محاسبه مالیات اجاره املاک 1404

طبق ماده 57 قانون مالیات‌های مستقیم، در مورد اشخاص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارند، ابتدا 25% از درآمد اجاره بابت هزینه تعمیرات، استهلاک و تعهدات مالک کسر می‌شود و مابه‌تفاوت یا مبلغی که بعد از کسر 25% می‌ماند تا سقف 75میلیون تومان (هفتصد و پنجاه میلیون ریال) معاف از مالیات و مازاد بر آن تا سقف 200میلیون تومان 15%(به‌عنوان مالیات)، مازاد بر 200میلیون تومان تا 400میلیون تومان در 20% ضرب می‌شود و مبلغ مازاد بر 400میلیون تومان درآمد سالیانه مشمول 25% یا مازاد بر 400میلیون تومان درآمد در سال مشمول 25% می‌شود.

اشخاصی که از این معافیت استفاده می‌کنند لازم است اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه‌ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه شده است تکمیل و صرفاً به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک ارائه و اعلام کنند که هیچ‌گونه درآمد دیگری ندارند.

توجه داشته باشیم درصورتی‌که ثابت شود اظهارنامه ارائه‌شده خلاف واقع است، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه در نظر گرفته می‌شود.

گفتنی است حقوق بازنشستگی و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد محسوب نمی‌شوند و شامل معافیت مالیات حقوق خواهد شد.

ما معافیت دیگری هم درخصوص معافیت متراژ داریم؛ به این صورت که هر شخصی در تهران صاحب خانه است تا مجموع 150 متر مربع زیربنای مفید معاف از محاسبه و پرداخت مالیات است و در سایر نقاط ایران نیز تا 200 متر مربع زیربنای مفید نیز هم‌زمان با بهره‌مندی از 150 متر در تهران معافیت دارد. این زیربنای مفید می‌تواند شامل چند ملک باشد؛ به‌طور مثال 3 آپارتمان 50متری که مجموع آنها 150 متر مربع می‌شود.

البته بعد از تصویب مالیات بر خانه‌ های خالی یک تبصره به بند بالا اضافه شد که درصورت خالی نبودن ملک و ابراز آن در سامانه املاک و مسکن شما می‌توانید از مجموع 150 مترمربع در تهران و 200 مترمربع در سایر نقاط ایران بهره‌مند شوید.

مقالات مرتبط: همه چیز درباره اینتاکد مالیاتی

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1404

بعد از کسر معافیت‌ های مالیاتی که در پاراگراف بالا به توضیح آن پرداختیم، با یک مثال ساده و این پیش‌فرض که هیچ‌گونه معافیتی به شما تعلق نمی‌گیرد، نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک را در سال 1404 با توجه به آخرین تغییرات در نحوه محاسبه مالیات بر اجاره املاک تشریح می‌کنیم.

اگر به‌طور مثال شما ماهیانه 50 میلیون تومان اجاره دریافت می‌کنید، در مجموع طی یک سال 600 میلیون تومان اجاره دریافت کرده‌اید؛ در این صورت ابتدا 25% از مبلغ 600میلیون تومان بابت هزینه‌ها (به طور ثابت) کسر می‌شود که عدد حاصله 450 میلیون تومان است. حال درصورتی‌ که شخص حقیقی باشید تا 200 میلیون تومان اول مشمول 15% مالیات می‌شود که  30 میلیون تومان می‌شود و همچنان مالیات 250 میلیون تومان از اجاره دریافتی ما محاسبه نشده است و برای 200میلیون تومان بعدی 20% مالیات اخذ می‌شود که  40 میلیون تومان می‌شود.

با توجه به مثالی که پیش‌تر گفتیم، برای 50میلیون تومانی که هنوز مالیات آن محاسبه نشده است، 25% مالیات اخذ می‌شود که مبلغ 12.5میلیون تومان می‌شود. طبق این مثال یک شخص حقیقی با توجه به دریافت ماهیانه 50میلیون تومان اجاره مکلف به پرداخت (30+ 40+12.5) 82.500 (هشتاد و دو میلیون و پانصد هزار تومان) مالیات است که این مبلغ طی 12 عدد قبض پرداخت مالیات به مبلغ هر قبض 6.875.000 تومان صادر می‌شود.

به‌عبارتی طبق ماده 131 درآمد اشخاص حقیقی تا 200میلیون تومان مشمول 15% مالیات، مازاد بر 200میلیون تومان تا 400میلیون تومان مشمول 20% مالیات و مازاد بر 400میلیون تومان درآمد مشمول 25% مالیات می‌شود.

اما اگر همین مثال دربارۀ اشخاص حقوقی باشد، در این صورت ابتدا 25% از مبلغ 600میلیون تومان بابت هزینه‌ها (به‌طور ثابت) کسر می‌شود که عدد حاصله 450 میلیون تومان است. این عدد را در 25% ثابت (طبق ماده 105) ضرب می‌کنیم که مبلغ 112.500.000 تومان می‌شود و عدد حاصله طی 12 قبض مساوی به مبالغ 9.375.000 ریال صادر می‌شود که مؤجر یا شخص حقوقی در پایان ماه بعد مکلف به پرداخت آن است.

به‌ عبارتی تفاوت مالیات بر اجاره املاک برای اشخاص حقیقی نسبت به اشخاص حقوقی 30میلیون تومان کمتر است.

مقالات مرتبط: فرار مالیاتی در ایران

پرداخت مالیات اجاره ملک بر عهده کیست؟

درخصوص اشخاص حقیقی و اشخاص حقوقی گروه اول پرداخت مالیات اجاره ملک بر عهده مستاجر است؛ اما چرا؟ مالیات بر اجاره یک مالیات تکلیفی مشابه مالیات حقوق است که اگر پرداخت مالیات بر عهده حقوق‌بگیر باشد، از پرداخت آن امتناع یا با تأخیر پرداخت می‌کند

اما زمانی که پرداخت مالیات بر عهده پرداخت‌کننده وجه حقوق یا اجاره باشد مالیات در منبع کسر می‌شود و چنانچه کسی که طبق قانون مکلف شده است از تکلیف خود امتناع کند، مشمول 10% جریمه نسبت به مالیات پرداخت‌نشده و به ازای هر ماه تأخیر در پرداخت به سازمان امور مالیاتی مشمول ماهیانه 2.5% جریمه دیرکرد می‌شود.

خدمات مرتبط: لایحه مالیاتی

سامانه مالیات اجاره ملک

شما برای پرداخت مالیات اجاره املاک می‌توانید به آدرس اینترنتی my.tax.gov.ir مراجعه کنید. به این ترتیب که از منوی سمت راست صفحه به قسمت قبوض پرداختنی بروید و مالیات مربوطه را پرداخت کنید.

شما می‌توانید برای آشنایی هر چه بهتر با قوانین مربوط به عقد اجاره به قانون مدنی ایران مراجعه بفرمائید.

مقالات مرتبط: چه کسانی مشمول ارزش افزوده هستند

نحوه پرداخت مالیات اجاره ملک

شما به دو طریق می‌توانید مالیات بر اجاره ملک را پرداخت کنید: روش ساده‌تر این است که مالیات را شخصاً محاسبه و سپس به آدرس اینترنتی my.tax.gov.ir مراجعه کنید. از منوی سمت راست صفحه به قسمت قبوض پرداختنی بروید و به مبلغ محاسبه‌شده به تاریخ‌های سررسید قبض صادر و پرداخت کنید.

در این صورت در زمان رسیدگی چنانچه بین تاریخ و مبلغ محاسبه‌ شده توسط شما و ممیز مالیاتی مغایرتی وجود نداشته باشد، مالیات پرداختی شما قابل قبول خواهد بود. راه دوم نیز به این ترتیب است که در ابتدای قرارداد اجاره به سازمان امور مالیاتی محل ملک مراجعه می‌کنید و درخواست محاسبه و صدور 12 فقره قبض به تاریخ سررسید ماه مربوطه ‌کنید و تا یک ماه بعد از تاریخ پرداخت اجاره فرصت دارید مالیات مربوطه را پرداخت کنید.

مقالات مرتبط: قانون مالیات بر سوداگری و سفته بازی

جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره 1404

با توجه به اینکه تکلیف پرداخت مالیات بر عهده مستاجر یا موجر باشد، عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر مشمول 10% مبلغ مالیات پرداخت‌نشده به‌عنوان جریمه اولیه و در صورت تأخیر در پرداخت ماهیانه 2.5% نسبت به مبلغ بدهی به سازمان امور مالیاتی مشمول جریمه شخصی است که مکلف به پرداخت مالیات بر اجاره می‌باشد.

اما با توجه به شرایط بحرانی در اقتصاد سال 1404 روند پرداخت مالیات از این قرار است که چنانچه شما اصل مالیات را پرداخت کنید جرائم شما مورد بخشودگی واقع می‌‌شود.

مقالات مرتبط: اظهارنامه تبصره ماده 100

اینتاکد فعالیت های اجاره

در خصوص نسبت سود فعالی یا ضریب اینتاکد فعالیت های اجاره در نوشتاری تحت عنوان اینتاکد مالیاتی به تفضیل توضیح داده‌ایم، اینجا به صورت خلاصه این توضیح را ارائه می‌کنیم،

در نظر داشته باشید که در صورت عدم ارائه اسناد و مدارک قابل اتکا، مالیات شما بر اساس ضریب اینتاکد شما محاسبه می‌شود، به این ترتیب که مجموع درآمد یا مبلغ ورودی به حسابهای بانکی شما در ضریب اینتاکد ضرب می‌شود، عدد حاصله تحت عنوان درآمد مشمول مالیات شما در نظر گرفته می‌شود و درآمد مشمول مالیات شما بعد از کسر معافیتهای مقرر طبق قانون بر حسب شخصیت حقیقی طبق ماده 105 قانون مالیاتهای مستقیم و برای اشخاص حقیقی طبق ماده 131 همین قانون محاسبه و اخذ می‌گردد.

در نتیجه در انتخاب اینتاکد خود در زمان تشکیل پرونده بسیار دقت کنید.