فرمول محاسبه مالیات اجاره : (کل اجاره (شامل اجاره بعلاوه تبدیل مبلغ رهنی) *75% )* نرخ های ماده 131 ق.م.م = مالیات
برای نحوه محاسبه مالیات اجاره 1405 فقط کافی است مراحل زیر را مطالعه کنید:
مرحله اول: محاسبه اجاره سالانه
۳۰ میلیون × ۱۲ماه =۳۶۰ میلیون تومان
مرحله دوم: کسر ۲۵ درصد (ماده 53)
طبق ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم، ۲۵ درصد بابت هزینهها، استهلاک و تعهدات مالک کسر میشود.
۳۶۰ میلیون × ۷۵٪= ۲۷۰ میلیون تومان
این عدد به دست آمده، درآمد مشمول مالیات اجاره است.
مرحله سوم: اعمال نرخ ماده ۱۳۱ در سال ۱۴۰۵ برای اشخاص حقیقی
- تا ۴۰۰ میلیون تومان → ۱۵٪
- از ۴۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان → ۲۰٪
- مازاد بر ۸۰۰ میلیون تومان → ۲۵٪
چون درآمد مشمول مالیات ۲۷۰ میلیون تومان است، تمام آن در پله اول قرار میگیرد.
مالیات: ۲۷۰ میلیون × ۱۵٪= ۴۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان
مقالات مرتبط: نحوه حسابرسی مالیاتی
مالیات اجاره املاک چیست و چه کسی ملزم به پرداخت آن است؟
همانطور که قبلا نیز اشاره کردیم، مالیات بر درآمد اجاره یکی از انواع مالیاتهای مستقیم است که به درآمد حاصل از اجاره دادن ملک تعلق میگیرد. مبنای قانونی این مالیات، ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم است.
در اصل، مالک (موجر) مکلف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره است؛ زیرا درآمد اجاره متعلق به اوست. در صورتی که مستأجر شخص حقوقی (شرکت، مؤسسه، بانک، سازمان و…) باشد، در این حالت قانون تکلیف دیگری برای مستاجر مقرر کرده است که عبارت است از:
- محاسبه مالیات اجاره مطابق قانون
- کسر آن را از اجارهبهای پرداختی
- واریز به حساب سازمان امور مالیاتی
نکته: مؤدی مالیاتی همچنان مالک است؛ مستأجر فقط نقش کسرکننده و پرداختکننده مالیات را دارد. مشاور مالیاتی در غرب تهران و در سایر نقاط شهر تهران این امکان را برای شما فراهم میکنند تا از مشاوره و راهنمایی آنها در جهت پرداخت مالیات در زمینههای مختلف استفاده کنید.
جدول نرخ مالیات اجاره سال 1405 برای اشخاص حقیقی (نرخ مالیات ماده 131 سال 1405)
برای اینکه کاملاً با موضوع مالیات درآمد اجاره اشخاص حقیقی آشنا شوید، محاسبه را داخل جدول زیر انجام میدهیم.
| پله مالیاتی | درآمد مشمول این پله | نرخ مالیات | مالیات این پله |
|---|---|---|---|
| پله اول | 400,000,000 تومان | 15% | 60 میلیون تومان |
| پله دوم | 400,000,000 تومان | 20% | 80 میلیون تومان |
| پله سوم | مازاد بر 800 میلیون | 25% | متغیر بسته به میزان درآمد |
نکته آموزشی مهم:
قابل توجه اینکه در مالیات اجاره، جدول نرخهای مالیاتی ماده 131 همیشه بر درآمد مشمول مالیات اعمال میشوند، نه بر کل اجاره دریافتی.
درصد درآمد مشمول مالیات اجاره املاک
شاید وقتی در این خصوص صحبت از «کل مالالاجاره» میشود، بپرسید منظور از کل مالالاجاره چیست؟ در پاسخ باید بگوییم که کل مالالاجاره شامل هر منفعتی است که مالک در قبال واگذاری ملک دریافت میکند، از جمله:
- اجارهبهای نقدی
- اجاره غیرنقدی
- ترکیبی از هر دو
فلسفه کسر ۲۵ درصد
قانونگذار فرض کرده است که مالک برای حفظ و نگهداری، تعمیر، استهلاک و انجام تعهدات مربوط به ملک، هزینههایی را متحمل میشود. به همین دلیل، بدون نیاز به ارائه اسناد و مدارک هزینهها، به صورت مقطوع ۲۵ درصد از مالالاجاره را از شمول مالیات خارج کرده است.
این کسر به صورت زیر است:
- بینیاز از ارائه فاکتور یا اسناد هزینه
- به یک شکل اعمال میشود برای همه مؤدیان مشمول ماده ۵۳
- مستقل از میزان واقعی هزینههای مالک
نتیجه حقوقی
از دیدگاه قانون مالیاتهای مستقیم، درآمد مشمول مالیات اجاره برابر با کل مالالاجاره پس از کسر ۲۵ درصد قانونی است. لذا همین مبلغ، مبنای اعمال نرخهای مالیاتی موضوع ماده ۱۳۱ قانون مالیاتهای مستقیم قرار میگیرد.
معافیت مالیات اجاره املاک 1405
معافیت مالیات بر درآمد اجاره در سال ۱۴۰۵ یک مبلغ ثابت نیست که مثلاً بگوییم: «۵۰۰ میلیون تومان معاف است». در مالیات اجاره، چند نوع معافیت وجود دارد که مهمترین آنها عبارت است از:
- 1. معافیت متراژی (تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم)
اگر مالک، واحد مسکونی خود را اجاره دهد، درآمد اجاره این واحدها تا سقف مندرج در جدول زیر از مالیات معاف است:
| محل وقوع ملک | سقف زیربنای معاف از مالیات |
|---|---|
| تهران | تا 150 متر مربع |
| سایر شهرها | تا 200 متر مربع |
یادآوری: این معافیت فقط برای املاک مسکونی است.
- 2. معافیت موضوع ماده ۵۷ قانون مالیاتهای مستقیم
اگر شخص حقیقی هیچگونه درآمد دیگری نداشته باشد، تا سقف معافیت سالانه درآمد حقوق نیز از درآمد مشمول مالیات اجاره معاف خواهد بود. لذا فقط مازاد آن مشمول مالیات میشود .
- 3. معافیت املاک در اختیار بستگان
اگر ملک بدون دریافت اجاره در اختیار پدر، مادر، همسر و فرزند یا اجداد باشد، اشخاص زیر باشد، مالیات بر درآمد اجاره مطالبه نمیشود.
یک نکته قابل توجه:
بسیاری تصور میکنند که در سال ۱۴۰۵ یک سقف ریالی معافیت برای مالیات اجاره تعیین شده است؛ در حالی که چنین نیست. در مالیات بر درآمد اجاره، معافیت اصلی بر مبنای متراژ ملک و شرایط مقرر در قانون است، نه یک مبلغ ثابت ریالی. البته در مورد اشخاصی که هیچ درآمد دیگری ندارند، معافیت موضوع ماده ۵۷ نیز قابل اعمال است.
مقالات مرتبط: معافیت مالیاتی
مقایسه مالیات بر اجاره سال 1404 و 1405
از نظر روش محاسبه مالیات اجاره، تفاوتی بین سالهای ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ ایجاد نشده است. مبنای محاسبه همچنان ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم است. ما طی جدول زیر برای اجاره ماهانه 50 میلیون تومان بدون ودیعه، جدول مقایسهای بین سال 1404 و 1405 ترتیب دادهایم:
| عنوان مقایسه | سال 1404 | سال 1405 |
|---|---|---|
| اجاره سالانه | 600 میلیون | 600 میلیون |
| کسر 25% | 150 میلیون | 150 میلیون |
| درآمد مشمول مالیات | 450 میلیون | 450 میلیون |
| مالیات | 70 میلیون | 70 میلیون |
بنابراین اگر میزان اجاره، نوع مالکیت و شرایط ملک ثابت باشد، فرمول محاسبه مالیات اجاره در ۱۴۰۵ همان ساختار سال ۱۴۰۴ را دارد. منتها تغییر مهمی که باید هنگام محاسبه مالیات اجاره ۱۴۰۵ بررسی شود، میزان معافیتها (مثل معافیتهای تبصره ۱۱ ماده ۵۳ و ماده ۵۷) و ارقام سالانه ماده ۱۳۱ است. چون این موارد ممکن است با قانون بودجه یا مقررات جدید تغییر کنند. برای مقایسه بهتر میتوانید به مقاله نحوه محاسبه مالیات اجاره 1404 مراجعه کنید.
پرداخت مالیات اجاره ملک بر عهده کیست؟
برای پاسخ به این سؤال، باید بین رابطه حقوقی موجر و مستأجر در حقوق مدنی و تکلیف مالیاتی در حقوق عمومی و تجارت تفکیک قائل شویم:
- 1. از نظر حقوق مدنی (رابطه قراردادی موجر و مستأجر)
در حقوق مدنی، اجاره یک عقد معاوضی است که به موجب آن، موجر مالک منافع ملک است و آن را در اختیار مستأجر قرار میدهد. همچنین مستأجر در مقابل، اجرت (اجارهبها) پرداخت میکند.
ماده ۴۶۶ قانون مدنی:
«اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره میشود.» اصولا در حقوق مدنی، اصل بر این است که هزینهها و تعهدات مربوط به مالکیت ملک بر عهده مالک است. مگر اینکه قانون یا قرارداد، خلاف آن را تعیین کرده باشد. بنابراین چون مالیات اجاره ناشی از تحصیل درآمد توسط مالک است، از نظر ماهیت حقوقی، پرداخت آن بر عهده موجر (مالک) است. این یعنی مستأجر مالک درآمد اجاره نیست و این درآمد متعلق به موجر است. بنابراین تکلیف پرداخت مالیات این درآمد نیز متوجه موجر خواهد بود.
- 2. از نظر قانون مالیاتهای مستقیم
قانون مالیاتهای مستقیم نیز همین منطق را پذیرفته است. طبق ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم،
درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار میشوند، پس از کسر هزینههای مقرر، مشمول مالیات خواهد بود. در اینجا مؤدی مالیاتی، صاحب درآمد یعنی مالک ملک است.
- 3. اگر مستأجر شرکت باشد چه اتفاقی میافتد؟
اینجا بحث حقوق تجارت مطرح میشود. فرض کنید که مالک، یک ملک تجاری را به یک شرکت اجاره داده است. از نظر حقوقی مالک، دریافتکننده درآمد و شرکت پرداختکننده اجاره است. اما قانون مالیاتی برای شرکت یک تکلیف قانونی مستقل ایجاد کرده است. شرکت باید هنگام پرداخت اجاره:
- مالیات تعلق گرفته را محاسبه کند.
- از مبلغ اجاره کسر کند.
- به حساب سازمان امور مالیاتی واریز کند.
یادآوری: شرکت در این حالت، مؤدی اصلی درآمد اجاره نیست؛ بلکه نقش عامل وصول مالیات برای دولت را دارد.
مقالات مرتبط: گروه بندی مشاغل مالیاتی
تفاوت نگاه حقوق مدنی و حقوق تجارت
| حقوق تجارت / مالیاتی | حقوق مدنی | موضوع |
|---|---|---|
| فعالیت اقتصادی و تکالیف قانونی | قرارداد اجاره | مبنای رابطه |
| موجر | موجر | صاحب درآمد |
| مالک | مالک | مسئول اصلی مالیات |
| کسرکننده و واریزکننده مالیات | پرداختکننده اجاره | نقش شرکت مستأجر |
| قانون مالیاتی | عقد اجاره | منشأ تکلیف |
نتیجه حقوقی از دید حقوق مدنی:
مالیات اجاره چون ناشی از درآمد مالک از مال خود است، تعهد شخصی موجر محسوب میشود.
از دید حقوق تجارت و مقررات مالیاتی:
اگر مستأجر شخص حقوقی باشد، قانون برای او تکلیف کسر و پرداخت مالیات ایجاد کرده است، اما این امر باعث انتقال مسئولیت مالیاتی از مالک به شرکت نمیشود. یعنی در نهایت، مالیات اجاره متعلق به مالک است، ولی در اجاره با اشخاص حقوقی، شرکت مستأجر ابزار وصول و پرداخت آن به سازمان امور مالیاتی میشود.
مقالات مرتبط: حقوق و دستمزد
جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره 1405
جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره از جنس جریمه تأخیر در پرداخت مالیات است و مبنای آن ماده ۱۹۰ قانون مالیاتهای مستقیم است. بر اساس آن در صورت پرداخت مالیات بعد از موعد مقرر، به ازای هر ماه تأخیر، ۲/۵ درصد (۲.۵٪) مالیات پرداختنشده جریمه تعلق میگیرد.
فرمول جریمه:
جریمه تأخیر = مالیات پرداختنشده × %2.5 × تعداد ماههای تأخیر
نکته مهم در مالیات اجاره:
در مالیات اجاره باید بین دو موضوع تفکیک قائل شد که طی جدول زیر آوردهایم:
| موضوع | مبنای قانونی | توضیح |
|---|---|---|
| عدم ارسال اظهارنامه مالیات اجاره در موعد مقرر | ماده ۱۹۲ قانون مالیاتهای مستقیم | برای مؤدیانی که مکلف به اظهارنامه هستند، جریمه عدم تسلیم اظهارنامه مطرح میشود. |
| عدم پرداخت مالیات اجاره پس از سررسید | ماده ۱۹۰ قانون مالیاتهای مستقیم | جریمه ۲.۵٪ (دو و نیم درصد) به ازای هر ماه تأخیر تعلق میگیرد. |
مبنای شروع محاسبه جریمه از منظر حقوقی
در ماده ۱۹۰، زمان شروع محاسبه جریمه برای مؤدیان مختلف متفاوت است. برای مؤدیانی که مکلف به ارائه اظهارنامه اشخاص حقیقی هستند، جریمه نسبت به مالیات ابرازی از تاریخ انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه محاسبه میشود. نسبت به مالیات مطالبهشده نیز از زمان مقرر قانونی مربوط به مطالبه محاسبه خواهد شد.
یک نکته کاربردی
جریمه ماده ۱۹۰ یک جریمه ماهانه و مستمر است. یعنی تا زمانی که مالیات پرداخت یا تعیین تکلیف نشود، به صورت ماهانه افزایش پیدا میکند. همچنین این جریمه در زمره جرائمی است که در شرایط مقرر، امکان بررسی برای بخشودگی طبق ماده ۱۹۱ قانون مالیاتهای مستقیم را ندارد.
اینتاکد اجاره املاک و کدهای مالیاتی مرتبط
برای فعالیت اجاره املاک باید یک نکته مهم را ابتدا روشن کنیم. این نکته که اصولا اینتاکد اجاره با اینتاکد مشاور املاک متفاوت است. مشاور املاک، نوعی فعالیت خدماتی (واسطهگری خرید و فروش و اجاره) است. اما مالک ملک اجارهدهنده، فعالیت مربوط به درآمد اجاره املاک است و مشمول مقررات فصل اول باب سوم قانون مالیاتهای مستقیم میشود.(مواد ۵۲ تا ۸۰) اساسا اینتاکدها توسط سازمان امور مالیاتی برای طبقهبندی فعالیتها استفاده میشوند و باید بر اساس ماهیت واقعی فعالیت انتخاب شوند.
اینتاکدهای مرتبط با اجاره املاک (اشخاص حقیقی و حقوقی)
در سامانه ثبتنام مالیاتی، فعالیتهای مرتبط با اجاره معمولاً در گروه خدمات / فعالیتهای ملکی قرار میگیرند. کدهای رایج به شرح جدول زیر هستند:
| عنوان فعالیت | اینتاکد |
|---|---|
| اجاره املاک مسکونی | 6810110 |
| اجاره املاک غیرمسکونی | 6810120 |
| اجاره سایر املاک | 6810130 |
تذکر مهم: انتخاب اینتاکد به معنی محاسبه مالیات طبق ضریب سود نیست. مالیات اجاره همچنان طبق ماده 53 محاسبه میشود.
مقالات مرتبط: اینتاکد مالیاتی
یک نکته کاربردی برای مشاوره مالیاتی:
اگر شخصی فقط مالک چند ملک اجارهای است، معمولاً نباید برای او اینتاکد مشاور املاک (مثل 3070120) ثبت شود. چون ماهیت فعالیت او «واسطهگری» نیست، بلکه «تحصیل درآمد از اجاره ملک» است.
مهلت ارسال اظهارنامه مالیات اجاره
بر اساس ماده 80 قانون مالیاتهای مستقیم، برای عملکرد سال 1404، آخرین مهلت تسلیم اظهارنامه 31 شهریور 1405 است. لذا در صورت عدم تسلیم در مهلت مقرر:
- مشمول جرایم قانون میشوید.
- از برخی معافیتها محروم خواهید شد.
دفاعیه مالیات اجاره؛ تجربه عملی پروندهها
در یکی از پروندههای مالیات اجاره، مالک برگ تشخیص دریافت نموده، اما مامور مالیاتی درآمد را بیش از مبلغ قرارداد محاسبه کرده بود.
اشتباه مؤدی: صرف ارائه قرارداد برای رد برگ تشخیص کافی است.
راهکار صحیح: ارائه منظم تمام مستندات شامل قرارداد، رسیدهای بانکی، الحاقیهها و مکاتبات و ارائه توضیح مستند برای اختلاف مبالغ.
نتیجه: بخشی از تعدیلات اصلاح و مالیات کاهش یافت.
مقالات مرتبط: اظهارنامه مالیاتی اشخاص حقیقی یا صاحبان مشاغل
جمعبندی نحوه محاسبه مالیات اجاره سال 1405
در حقیقت محاسبه مالیات اجاره 1405، فرایندی ساده اما نیازمند دقت بسیار است. ازاینرو با رعایت مراحل زیر به راحتی قادر هستید تا مالیات خود را محاسبه نمایید:
- 1. تعیین کل مالالاجاره (نقدی+ معادل ودیعه)
- 2. کسر 25% (ماده 53)
- 3. اعمال نرخهای پلکانی ماده 131
- 4. درنظر گرفتن معافیتهای قانونی
بااینحال اگر در محاسبه مالیات اجاره یا تنظیم اظهارنامه نیاز به کمک دارید، کارشناسان موسسه مالیاتی داتیس آماده ارائه مشاوره تخصصی به شما هستند. همواره این موضوع را به یاد داشته باشید که جهل به قانون، مانع از مجازات نیست. پس آگاهی مالیاتی را از ما هدیه بگیرید و در پرداخت مالیات اجاره 1405 حرفهای عمل کنید.
